В настоящее время только совсем отдаленные от темы долевого строительства не задумывались над проблемой банкротства застройщика и не слышали о ситуации с «обманутыми дольщиками». Этой темой пестрит Интернет, наполненный массой версий, предложений, идей, но больше всего – эмоциями. Стоит разобраться, так ли оправданно то, и есть ли какой-то более или менее вразумительный и действенный правовой выход для дольщика при банкротстве застройщика в ситуации с применением Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «закон № 214-ФЗ»), и что вообще дает право залога дольщику.
То, что на сегодня сплошь и рядом суды общей юрисдикции признают за дольщиками права собственности на квартиры (или доли в виде квартир и т.п.) в объекте незавершенном строительством, уже никого не удивляет, если учесть что такие решения противоречат нормам гражданского права в России. Но не стоит забывать, что для конкретного дольщика на данный момент это благо, ибо оно «обещает» ему спокойствие и хоть какую-то стабильность ситуации. Что повлечет в последующем такое признание прав собственности на «квартиру в незавершенке», уже много раз было предметом обсуждения и дебатов, в том числе и в правовых кругах. Но пусть это остается на совести правоприменителя, который неожиданно для всех, даже для закона, решил повернуться к дольщикам «лицом», только «выражение лица» явно не совсем юридическое, судя по разнообразию принимаемых судами общей юрисдикции судебных актов по одинаковым (схожим) правовым ситуациям. Может быть это правильно, а может это не совсем так, история покажет.
Но давайте рассмотрим «правовое поле» которое создано и имеет место быть для обеспечения прав дольщика (участника долевого строительства) путем залога недвижимости на сегодняшний момент в реальности, применительно закона № 214-ФЗ в ситуации с наложением на «банкротство застройщика».
Так, законом № 214-ФЗ в статье 13 оговорено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании указанного Федерального закона № 214-ФЗ, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – «ГК РФ») и Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – «закон об ипотеке») с учетом особенностей, установленных законом № 214-ФЗ.
Поэтому, предметом залога относительно «объекта незавершенного строительством», т.е. до ввода жилого дома в эксплуатацию, применительно п.4 ст.5 закона об ипотеке, может быть только лишь сам объект незавершенного строительства прочно связанный с земельным участком, поскольку до окончания строительства является неделимым в силу ст.130 ГК РФ, и с учетом разъяснений Президиума ВАС РФ в своем Информационном письме от 28.01.2005 года № 90, в котором отражено и то, что на протяжении всего периода строительства объекта и после его завершения (окончания строительства), залог (ипотека) на такой объект не прекращается.
Прежде всего стоит оговориться, что такое «ипотека». В силу п.1 ст.1 закона об ипотеке, ИПОТЕКА (или залог недвижимости) - право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Применительно пункта 2 статьи 1 названного закона об ипотеке, таковая может возникать в силу договора или закона. Закон, предусматривающий возникновение залога, должен содержать указание на то, в силу какого обязательства и какое именно имущество должно признаваться находящимся в залоге.
Таким образом воплощая вышеизложенное, законодатель оговорил в п.2 статьи 12.1. закона № 214-ФЗ, что залогом обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:
1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных законом № 214-ФЗ и (или) договором;
2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
С одной стороны, возникает ощущение, что всё предельно ясно и понятно, но не стоит торопиться с таким заключением.
Во-первых, не следует забывать, что по общему правилу и в силу пункта 3 статьи 4 и пункта 1 статьи 13 закона № 214-ФЗ, договор долевого участия (далее – «ДДУ») заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. С этого момента появляется в правоотношениях «застройщик – дольщик» и залог недвижимости (ипотека).
Однако, всё же стоит задаться вопросом, а возникает ли право залога (ипотека) при отсутствии государственной регистрации ДДУ, хотя и формально не прошедшего такую регистрацию в органах Росреестра, но по всем остальным признакам подпадающих под регулирование вышеназванного закона № 214-ФЗ. Для отрицательного ответа служит аргументом правовая норма статьи 11 и пункта 2 статьи 20 закона об ипотеке, а также и правоприменительный смысл отраженный в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.01.2005 года № 90 «Об обзоре практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке».
Одновременно, конструкция пункта 3 статьи 11 закона об ипотеке, закрепляющая, что предусмотренные законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним если иное не установлено федеральным законом, имеет диспозитивный отсылочный характер. К такому условию можно корреспондировать закрепленное в п.1 ст.13 закона № 214-ФЗ правило, что «…с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости…» и так далее. Основным акцентом данной цитаты является словосочетание «…считаются находящимися в залоге…», что приводит к мысли о возникновении ипотеки в силу закона № 214-ФЗ, лишь бы ДДУ был признан заключенным (действительным).
И в пользу утвердительного на этот вопрос ответа, говорит правовой смысл вложенный законодателем в новый пункт 2.1. статьи 1 закона № 214-ФЗ, введенный в действие с июня 2010 года, согласно которому, сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку. Такой пункт совершенно четко выражает мысль законодателя, который можно упрощенно свести к следующему: «если дольщику выгодно считать что сделка (ДДУ) законна, то пусть так и будет, если же не выгодно дольщику – суд должен удовлетворить иск дольщика о признании ее недействительной». Возможно ли данный смыл наложить на правовое определение момента заключения ДДУ и возникновения залога, скорее всего можно считать вопросом открытым для обсуждения, чем идеально предрешенным, но то, что его можно использовать в интересах дольщика, это факт.
Очевидно таким же «утвердительным» ответом на этот вопрос руководствуются и суды общей юрисдикции, выносящие судебные акты о признании права собственности дольщика на квартиры (или доли в виде квартиры) в объекте незавершенного строительством, с применением закона № 214-ФЗ (в мотивировочной части решений) и это при отсутствии государственной регистрации ДДУ дольщика с застройщиком и отсутствии регистрации ипотеки, соответственно. Таким образом, правоприменительная практика «расширительно» трактует вышеназванное законодательство в целях определения момента заключения ДДУ и следовательно возникновения ипотеки в силу закона, что скорее подтверждает возможность вышеописанного применения нормы пункта 2.1. статьи 1 закона № 214-ФЗ, чем невозможность. Но не следует забывать, что судебная практика имеет свойство меняться и порой кардинально, что, как всем известно, неблагоприятно сказывается на экономическом климате в России и её инвестиционной привлекательности. При этом, не следует упускать из виду и то неблаговидное обстоятельство, что суды общей юрисдикции очень часто пренебрегают практикой и выводами арбитражных судов по одним и тем же правовым аспектам, что приводит к раздвоению правоприменительного смысла одной и той же правовой нормы, что в теории права не допустимо, о чем не раз подчеркивал в своих актах Конституционный Суд России.
Во-вторых, не урегулирован прямо законом и порядок сохранения залога при расторжении ДДУ дольщиком, чтобы предъявить свои «денежные требования» в банкротстве застройщика. Данный пробел прямого законодательного регулирования порождает ряд вопросов, сохраняется ли такой залог, если дольщик просто заявил односторонний отказ от дальнейшего исполнения ДДУ и также в ситуации расторжения ДДУ в судебном порядке (п.1 ст.25 закона об ипотеке). Если залог сохраняется, то каким обстоятельством это фиксируется и в какой момент должно прекращаться (кто, когда и какие документы должен предоставить в орган Росреестра для прекращения ипотеки в любом из возможных случаев).
В подтверждения запутанности данной ситуации можно смоделировать вариант, при котором один дольщик расторг свой ДДУ и потребовал от застройщика вернуть деньги, а застройщик после этого вполне законно на эту квартиру заключает уже новый ДДУ с новым дольщиком (ст.37 закона об ипотеке). Вот и появляется «правовой дискомфорт», поскольку должен сохраниться залог у предыдущего дольщика, препятствующий (п.7 ст.13 закона № 214-ФЗ) последующему заключению ДДУ с новым дольщиком без его согласия, и с заключением нового ДДУ возникает у нового дольщика, в силу ст.43 закона об ипотеки, самостоятельное (последующее) право залога на тот же предмет залога что и у первого.
Тогда возникает теоретическая возможность такой ситуации, при которой, застройщик привлекает средства дольщиков и заключает с ними «первую волну» ДДУ и даже регистрируя их и предоставляя теоретический залог недвижимости (ипотеку), затем по различным причинам, ДДУ по «первой волне» дольщиков расторгаются и деньги реально дольщикам не возвращаются, но заключается «вторая волна» ДДУ с новыми дольщиками на те же квартиры и так далее. Получается, что даже при государственной регистрации ДДУ в Росреестре, не достигалось бы надлежащего законодательного регулирования против так называемых «двойных продаж» (формально не имеющих место, но в силу такого «накопительного» залога сводящих его к полной неэффективности, равносильной «двойным продажам»). Но при наличии лишь сохранения права залога даже при расторгнутом ДДУ до полного расчета застройщика с дольщиком, с применением норм п.7 ст.13 и запрета оговоренного в п.7.1. закона № 214-ФЗ, такое пресечение «двойных продаж» работает.
Поэтому, следовало бы признать верным, сохранение залога (ипотеки) после расторжения ДДУ с застройщиком (неважно, односторонне или через суд), до момента окончательного расчета должника (застройщика) с кредитором (дольщиком), тем более, что по своей сути предусмотренный законом № 214-ФЗ залог (ипотека) и направлен на обеспечение именно таких обязательств застройщика перед участником долевого строительства (передача построенной недвижимости или возврат уплаченных средств, возмещение убытков, неустойки и т.п.).
Обстоятельство, оговоренное в п.4 ст.18.1. Федерального закона от 26 октября 2002г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – «закон о банкротстве»), также запрещает (кроме случаев прямо оговоренных законом или договором залога) должнику отчуждать предмет залога без согласия кредитора, чьи требования обеспечены залогом (но следует учесть, что таковым может быть лицо, чьи требования включены в реестр требований кредиторов, что не позволяет в полной мере называть такого кредитора «дольщиком»). И наоборот, дольщик не предъявивший свои требования к должнику-застройщику в рамках банкротства не защищается обязательным получением его согласия на отчуждение предмета залога, о чем указал в абз.7 п.8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009г. № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя».
При вышеизложенных обстоятельствах, полагаю, вывод о сохранении залога при расторжении ДДУ до момента полного расчета застройщика с дольщиком, следует признать верным, тем более что он легко вписывается в конструкцию статей 25 и 43 закона об ипотеке, и является более справедливым.
В-третьих, следует более глубоко оценить ситуацию залоговых кредиторов при банкротстве и право выбора, стоящего перед дольщиками при банкротстве их застройщика.
Как я уже ранее отмечал в своей статье «Банкротство застройщика. Долевое строительство. Право и реалии.» (http://www.advokat-natarius.ru/bankrot/), законодательство о банкротстве не содержит явных и очевидных предпосылок для того, чтобы дольщики узнавшие о банкротстве своего застройщика поспешили бы заявить свои денежные требования в рамках процедур банкротства.
Поскольку дольщик в правовой конструкции закона 214-ФЗ обладает лишь правом требования передать ему индивидуально-определенную вещь после окончания строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию (ст.4, ст.12 закона 214-ФЗ), то такие права не признаются «денежными» в рамках дела о банкротстве (ст.4 закона о банкротстве).
Таким образом, перед дольщиком существует дилемма, заявлять ли денежное требование при банкротстве застройщика или «идти своим путем», о котором я также указывал в своей вышеупомянутой статье. Этот путь мы сейчас не рассматриваем.
Прежде чем принять ответственное решение дольщику по заявлению своих требований в рамках дела о банкротстве должника (застройщика), следует обратить внимание на некоторую особенность, допущенную законодателем и правоприменителем.
Так, по общему правилу, все имущество должника … составляет его конкурсную массу. Таким образом, всё, что не будет признано на праве собственности за иными лицами (даже за дольщиками, которые пошли вышеназванным «своим путем») должно быть однозначно включено в конкурсную массу должника и реализовано в рамках процедур банкротства с учетом особенностей каждой из возможных процедур.
При этом, дольщик, который заявил свои «денежные» требования в процедурах банкротства, вытекающие из расторгнутого ДДУ с применением закона № 214-ФЗ, является так называемым «залоговым кредитором» или, если правильно сформулировать – конкурсным кредитором, чьи требования обеспечены залогом имущества должника. Это влияет на порядок удовлетворения его заявленных требований и указывает на то, что применительно ст.138 закона о банкротстве, такой бывший (!) дольщик реально получит 70% от вырученной суммы при реализации предмета залога в рамках процедур банкротства, после чего, в силу п.5 ст.18.1. закона о банкротстве, залог в отношении такого кредитора (включенного в реестр требований кредиторов) прекращается, и он должен будет довольствоваться тем, что получил в силу названного.
Но не следует сбрасывать со счетов основное правило залога (включая ипотеку) о том, что согласно ст.38 закона об ипотеке и ст.353 ГК РФ, в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества, право залога (ипотека) сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Исключение составляет как раз реализация этого имущества в рамках банкротства в целях удовлетворения требований залогодержателя (конкурсного кредитора заявившего свои требования в банкротстве застройщика) в порядке, установленном законом, т.е. ст.350 ГК РФ в корреспонденции с законами о залоге, ипотеке и банкротстве.
Такую ситуацию с «двойственностью» правовых положений и соответственно различных правовых последствий одной категории участников взаимоотношений с застройщиком – «дольщиков», но различающихся лишь совершенным или несовершенным юридически значимым действием («заявлением» или «незаявлением» своих денежных требований, обеспеченных залогом, к застройщику находящемуся в процедурах банкротства), возможно сравнить с ситуацией, регулируемой законодателем в п.4 ст.342 ГК РФ. Только вместо такого существенного разделения на «предшествующий залог» и «последующий залог», возможно следовало бы наложить на ситуацию с «залогом для кредиторов не заявлявших свои требования в банкротстве застройщика» и с «залогом для кредиторов предъявивших свои требования в банкротстве застройщика», соответственно.
Таким образом, можно подвести некий промежуточный итог данного пункта обсуждения, который заключается в том, что при реализации предмета залога в виде объекта незавершенного строительством для целей удовлетворения требований кредиторов (дольщиков) которые включены в реестр требований, право залога в отношении таких кредиторов на предмет залога прекращается. Данный вывод подтверждается и пунктом 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009г. № 58 «О некоторых вопросах связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя». Такое положение вещей полностью соответствует части 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ.
Прекращается залог и по другим основаниям перечисленным в пункте 1 вышеназванной статьи 352 ГК РФ. Считаю небезынтересным остановиться на таком основании прекращения залога, как предусмотренное в части 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, то есть, с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Исходя из ст.ст.1-2 закона об ипотеке и п.1 ст.34 Закона Российской Федерации от 29 мая 1992г. № 2872-I «О залоге» (далее – закон о залоге), в совокупности с нормами ст.334 ГК РФ, когда договор залога заключен в обеспечение основного обязательства, то с прекращением основного обязательства прекращается и право залога (ипотека). Прекращение основного обязательства по любому основанию, предусмотренному Главой 26 Гражданского кодекса РФ или иными нормами, влечет прекращение дополнительного обязательства.
Соответствующей статьей 419 Главы 26 ГК РФ, предусмотрено, что обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).
Теперь можно подвести и второй промежуточный итог исследования, который заключается в том, что при ликвидации должника (юридического лица) застройщика, в силу прекращения всех основных обязательств к нему со стороны любого лица (независимо, заявляло это лицо свои требования в рамках банкротства или нет), прекращаются и все производные (дополнительные) обязательства этого ликвидированного должника, в том числе и залог (включая на проданный иному лицу объект незавершенного строительства), если только основное обязательство должника не перешло к иному лицу (правопреемнику по основаниям, предусмотренным законодательством или договором).
Складывая эти два «промежуточных итога» воедино, всё было бы ничего, но вот наличие между этими двумя событиями некоего промежутка времени, дает основание рассуждать далее.
Получается, что дольщики, не заявившие свои требования в рамках процедур банкротства застройщика и обладающие на момент таких процедур залогом недвижимого имущества должника (ипотекой) по своим ДДУ, сохраняют такой залог (ипотеку) в силу ст.353 ГК РФ до момента «ликвидации застройщика-банкрота» (п.4 ст.149 закона о банкротстве). Этот момент определен внесением соответствующей записи в ЕГРЮЛ о ликвидации юридического лица (что фактически получается позднее чем реализация предмета залога в рамках банкротства должника).
Из этого напрашивается и окончательный вывод по данному вопросу, что такой дольщик (не заявлявший в рамках банкротства своего застройщика денежных требований), после реализации предмета залога арбитражным управляющим третьему лицу (покупателю), но обязательно до ликвидации застройщика-банкрота, вправе предъявить к такому покупателю иск об обращении взыскания на предмет залога, который к процедуре банкротства застройщика уже не будет иметь никакого отношения. Данная возможность подтверждена и пунктом 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009г. № 58 «О некоторых вопросах связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя».
Поскольку такой предмет залога (ипотеки) в ситуации с объектом незавершенного строительства, будет (до его достройки) неделимой вещью (ст.5 закона об ипотеке, п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005г. № 90), то и выручка от продажи такого предмета залога будет значительно выше чем его реализация была при банкротстве и соответственно такой дольщик вправе надеяться получить гораздо более чем условные 70% которые получил бы в процедурах банкротства, тем более если учесть, что купивший этот «недострой» покупатель должен будет реализовать предмет залога не обремененный «банкротными» обстоятельствами. Продажа предмета залога осуществляется с применением исполнительного производства (ст.57 закона об ипотеке), что повысит объем вырученных средств от реализации такого предмета залога, в отличии от «банкротных» механизмов реализации отпугивающих потенциальных покупателей.
А если еще учесть инвестиционную направленность нового собственника объекта незавершенного строительства, который приобрел «недострой» у арбитражного управляющего явно для инвестирования средств и иных коммерческих интересов, то он вряд ли пожелает распрощаться с этим «вложением», а проще будет рассчитаться с таким «дольщиком-залогодержателем» и закрыть тему.
Данное желание нового собственника заложенного имущества вполне логично и обоснованно с правовой точки зрения.
Так, в силу статьи 60 закона об ипотеке и п.5 ст.350 ГК РФ, должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.
Таким образом, новый собственник «незавершенки» фактически должен будет тем самым исполнить основное обязательство перед дольщиком вместо застройщика-банкрота, продавшего ему такую «незавершенку», но только в отношении тех дольщиков, залог которых сохранился после продажи предмета залога в процедурах банкротства застройщика. Я осознанно оставляю здесь формулировку «исполнить основное обязательство», несмотря на то, что залог фактически направлен на удовлетворение требования в деньгах а основное обязательство застройщика перед дольщиком - «передать квартиру», поскольку важную роль отдаю праву дольщика (залогодержателя) оставить предмет залога за собой (п.4 ст.58 закона об ипотеке) при признании несостоявшимися повторных торгов по реализации такого предмета залога, чем и возможно достижение дольщиком своей прямой цели – получить жилье в натуре.
Термин «залогодатель» к новому собственнику (покупателю) предмета залога применим в силу статьи 19 закона о залоге и статьи 6 закона об ипотеке, согласно которой «залогодателем может быть лицо, которому предмет залога принадлежит на праве собственности или хозяйственного ведения». Сохраняя логическое тождество этой правовой нормы, можно утверждать следовательно, что при наличии у кого бы то ни было права залога на определенный предмет залога, собственник этого предмета залога и является «залогодателем».
Таким образом, отчетливо вырисовывается новый и совсем неожиданный смысловой вывод относительно предмета залога и прав залога у дольщиков не заявлявших свои денежные требования в рамках процедур банкротства должника-застройщика. А именно, что «новый собственник» является залогодателем и вправе исполнить перед залогодержателем основное обязательство.
Данный вывод подтверждается и соответствующей нормой статьи 20 закона о залоге, которая закрепляет, что переход права на заложенное имущество возможен только с переходом к новому залогодателю основного долга, обеспеченного залогом, из чего следует, что при купле-продаже объекта незавершенного строительством при банкротстве застройщика, предметом такого договора (в соответствии с п.1 ст.6 ГК РФ по аналогии закона) должен быть перевод долга на покупателя по правам требования (исполнения обязательств по ДДУ) дольщиков, которые не заявляли своих требований в рамках дела о банкротстве, а остались в ситуации ожидания достройки дома и передачи им квартир в собственность. Данное условие может иметь место, но лишь цена такого договора купли-продажи (продажи с публичных торгов) должна учитывать соответствующие «обременения» нового собственника «незавершенки» указанными обязательствами перед дольщиками. Некоторым дополнительным подтверждением этого довода служит и нечеткость самой правовой конструкции статьи 38 закона об ипотеке (избегающей полной аналогии со ст.20 закона о залоге), основной упор делающая на некие «обязательства залогодателя по договору ипотеки», которые при определенном ракурсе рассмотрении этой нормы можно принять как «основное обязательство залогодателя», обеспеченное залогом (ипотекой), поскольку договор о залоге (ипотеке) как правило не предполагает какого-либо самостоятельного обязательства залогодателя перед залогодержателем, а лишь носит характер формализации способа обеспечения основного обязательства путем залога (ипотекой) и его закрепления. Поэтому, очевидно существует возможность использовать норму п.2 ст.38 закона об ипотеке, для утверждения, что к новому залогодателю должна переходить и обязанность по исполнению перед залогодержателем (дольщиком) основного обязательства «застройщика–банкрота» по передаче квартиры после достройки новым залогодателем объекта недвижимости и ввода его в эксплуатацию.
Аналогию закона с применением норм статьи 20 закона о залоге в отношениях с ипотекой, допускает и пункт 24 активно обсуждаемого сегодня Проекта Постановления Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», размещенном на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда РФ.
Конечно, найдутся и противники такого видения ситуации с залогом (ипотекой), которые сославшись лишь формально на абзац 2 пункта 1 статьи 1 закона об ипотеке, что «залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо)», будут утверждать что переход основного обязательства по ДДУ обеспеченного ипотекой перед дольщиками на нового собственника (залогодателя) «незавершенки» не обязателен, тем более что к правоотношениям вытекающим из ДДУ применимо лишь законодательство об ипотеке, а не закон о залоге в его чистом виде. Конечно, и в этом утверждении есть некоторая доля формальной (процессуальной) истины, но не абсолютной истины уж точно, поскольку если продавать «объект незавершенного строительства» в процедурах банкротства застройщика без перевода на такого покупателя обязанностей прежнего «застройщика» по передаче построенных квартир дольщикам, то нелогичным и несправедливым будет выглядеть само право залога (ипотеки), сохранившееся и перешедшее на такого покупателя (нового залогодателя), даже на некоторое время (до ликвидации банкрота-застройщика), воспользоваться которым и обратить свое взыскание на которое смогут дольщики в этот промежуток времени, применительно ст.51 закона об ипотеки с учетом разъяснения в пункте 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009г. № 58. Если законодатель не предполагал, что такое возможно («переход» долга перед залогодержателем бывшего залогодателя к новому залогодателю), то зачем допустил такой «пробел» в правовом регулировании?! А если «пробел» в виде «разрыва по времени» фактически существует, что подтверждено вышеназванным Постановлением Пленума ВАС РФ и он в лучшей степени может защитить права и законные интересы дольщиков, то почему на этом не построить способ защиты и не «взрастить» правовую конструкцию дополнительной нормы, которая бы дублировала изложенное в этом смысле в статье 20 закона о залоге, но уже конкретно в законе об ипотеке или хотя бы в законе о банкротстве (ну или уж совсем применительно для банкротства застройщика), которые являются специальными для данной ситуации и имеют преимущественное (приоритетное) регулирование. В этой части, следовало бы незамедлительно внести соответствующие дополнения (изменения) в законодательство об ипотеке, либо о банкротстве, что в определенной части (применительно дольщиков с действующими ДДУ по закону 214-ФЗ) прекратило бы волну людского негодования и нагнетания ситуации вокруг банкротства застройщиков.
Единственным, заслуживающим внимания доводом противоположному, следует отнести мнение о том, что перевод долга будет означать абсолютную преемственность обязательства (основного долга, но не санкций и прочего) новым залогодателем, а сумма оценки залогового имущества (предмета залога, ипотеки) может оказаться значительно меньше, и выручка от реализации такового не в полной мере покроет требования залогодержателя и таким образом, новый залогодатель вынужден будет удовлетворять требования кредиторов засчет своего собственного имущества, что «автор такого мнения» считает не совсем справедливым. Я не в полной мере разделяю такую позицию о «справедливости» по отношению к новому «залогодержателю», поскольку статья 20 закона о залоге (в отличии от закона об ипотеке) полностью совпадает с моей позицией и подтверждает правовую справедливость именного моего суждения, а разница между законом о залоге и законом об ипотеке лишь та, что первый регулирует отношения с движимым имуществом в качестве залога, а второй с недвижимым соответственно, что на перечень «обязательств» нового залогодателя перед залогодержателем существенного влияния (разницы) иметь не должно. К тому же, покупатель «незавершенки» как субъект коммерческой деятельности вправе просчитать все свои экономические риски, прежде чем покупать такой объект недвижимости со значительными обременениями залогом.
Не совсем понятным для целей разумного воплощения выглядело в такой ситуации и предусмотренное статьей 37 закона об ипотеке и п.2 ст.346 ГК РФ обязательное получение залогодателем, при реализации (отчуждении) предмета залога арбитражным управляющим, согласия залогодержателя (дольщика) на такое отчуждение (реализацию), ведь если дольщик не увидит, что обязательство по достройке дома и передаче ему затем построенной квартиры перед ним сохраняется, то никакого согласия на продажу предмета залога он явно не даст. Следует полагать, именно решение этого вопроса преследовал Высший Арбитражный Суд РФ, указав в абз. 7 пункта 9 своего Постановления Пленума от 23.07.2009 года № 58, что «если залоговый кредитор не предъявил свои требования в рамках дела о банкротстве, заложенное имущество продается с торгов… при этом согласие залогового кредитора на продажу предмета залога не требуется», полностью дезавуировав необходимость (ст.37 закона об ипотеке и п.2 ст.346 ГК РФ) получения названного согласия. Такое регулирование можно признать оправданным только если предполагать, что такой кредитор (дольщик) не лишится «за своей спиной» при этом ни права залога (ипотеки), ни соответственно основного обязательства, что возможно только при переходе основного обязательства по ДДУ на покупателя «незавершенки» (нового залогодателя).
Поэтому полагаю, что самым справедливым и более оправданным в рассмотренной ситуации следует признать возможность продажи предмета залога (ипотеки) в рамках процедур банкротства застройщика третьему лицу лишь с сохранением у дольщика, не заявлявшего своих требований в процедурах банкротства застройщика, права залога (ипотеки) и подтвержденного (ст.356 ГК РФ) новым залогодателем - собственником заложенного имущества, с переводом основного обязательства перед таким дольщиком на нового собственника (залогодателя) «незавершенки», применительно статьи 20 закона о залоге и п.3 ст.1 закона об ипотеке, по аналогии закона (п.1 ст.6 ГК РФ).
Изложенное понимание данного вопроса имеет конечный позитивный эффект правового регулирования и применения, лишь тогда, когда объект незавершенного строительством существует, т.е. когда застройщик всё же построил что-то (нечто), на что могли бы рассчитывать дольщики. В противном случае, рассуждать об ипостасях залога (ипотеки) для дольщика нет смысла, поскольку предмета залога в его эффективном денежном выражении практически не существует и соответственно дольщикам такое право увидится не воплощенным, что имеет место в некоторых случаях при банкротствах застройщиков.
В качестве законодательной инициативы, ко всему прочему, было бы своевременным и оправданным увидеть такое изменение и дополнение законодательства в сфере долевого строительства, которое четко бы закрепило возникновение права залога у дольщика (участника долевого строительства), независимо от наличия государственной регистрации такового или государственной регистрации ДДУ.
Именно при таком подходе, дольщики могли бы не создавать «ажиотажа» с решениями судов общей юрисдикции и не «провоцировать» появление на свет неоправданных судебных решений о якобы «правах собственности на квартиры» в объекте незавершенного строительства (которые не вписываются в правовую конструкцию нормы-перечня объектов недвижимости), а можно было бы дольщику просто ждать, когда: либо застройщик в процедуре внешнего управления достроит дом, либо его достроит новый «инвестор-покупатель» приобретший недострой в конкурсном производстве, и после ввода в эксплуатацию передаст дольщику долгожданную квартиру.
Такое толкование, с учетом предложения, и использование правоприменителем (судами) действующего законодательства в ситуации с банкротством застройщика, при регулировании правоотношений сторон законом № 214-ФЗ, вполне было бы обоснованно и оправданно на сегодня, и позволило бы избежать никому не нужной повсеместной социальной напряженности, возникшей на почве недопонимания правовых процессов и существующих рисков стать «обманутым дольщиком».
Дмитрий Михайлович Натариус,
адвокат,
член Ассоциации юристов России.
www.advokat-natarius.ru
декабрь 2010г. ©
воскресенье, 26 декабря 2010 г.
воскресенье, 31 октября 2010 г.
Банкротство застройщика. Долевое строительство. Право и реалии.
Поскольку проблема банкротства организаций-застройщиков, лежит исключительно в правовой плоскости, то рассмотрение данного аспекта следует начать именно с правовой оценки обстоятельств.
Ввиду того, что для участия в деле о банкротстве согласно действующему законодательству необходимо обладать денежным требованием к должнику, возникают вопросы о том, при каких обстоятельствах и какие права имеет тот или иной дольщик. По общему правилу рассматриваемой ситуации, дольщик (инвестор) имеет право на получение определенного объекта недвижимости (квартиры), т.е. его требование носит "неденежный" характер, а подлежит в конечном итоге выражению в натуре. Однако такое требование может быть при желании преобразовано в "денежное", но для этих целей следует расторгнуть договор долевого участия в строительстве (инвестирования) и заявить требование о возврате уплаченных денег (возможно с учетом неустойки и/или возмещения убытков).
При этом, следует оговориться, что дольщику следует выбрать «правильный» путь защиты своего права, а именно, требовать возврата уплаченной суммы (или не требовать этого, если дольщик решил отстаивать права иным способом, речь о которых будет идти ниже), но не причиненных ему убытков и уж тем более не явно "в виде упущенной выгоды", поскольку в силу абзаца второго п.3 ст.12 Федерального закона от 26.10.2002г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) они не учитываются для целей определения числа голосов на собрании кредиторов и вообще удовлетворяются после того как удовлетворены требования всех кредиторов в сумме основного долга (если кратко - то в практике денег до этой "подочереди" не доходило никогда). Если же это требование будет об уплате основного долга, оно участвует в голосовании.
Однако, не в преобразовании обязательства суть обсуждаемой проблемы, поскольку таковое любой уважающий себя юрист сделает легко. Более ощутимо для практикующих юристов и судей то обстоятельство, что законодательство не содержит предпосылок осуществлять подобное преобразование, на что уже не раз обращалось внимание цивилистов. Так, согласно п.5 ст.4 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, не являющимся "денежными", могут быть предъявлены в суд и рассматриваются судом или арбитражным судом в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством. Процитированную норму п.5 ст.4 Закона о банкротстве, как считают многие цивилисты, обязательно нужно понимать и использовать буквально, поскольку в ней говорится, что требования по неденежным обязательствам предъявляются и рассматриваются судами в общем процессуальном порядке, но в ней не сказано, как удовлетворяются указанные требования. Закон о банкротстве вопрос о порядке удовлетворения названных требований оставляет без внимания, причем системное толкование закона о банкротстве, с учетом нормы ст.126 о том, что все имущественные требования предъявляются и рассматриваются в ходе конкурсного производства, позволяет прийти к выводу о невозможности удовлетворения данных требований за рамками дела о банкротстве. Дополнительным основанием такого убеждения служат и нормы ст.121 и ст.142 которые закрепляют, что расчеты (во внешнем управлении или конкурсном производстве, соответственно) с кредиторами производятся только на основании реестра требований кредиторов, т.е. только в рамках процедур банкротства, в связи с чем, никаких арестов имущества или счетов должника и т.п. вне рамок банкротства не допускается. Однако понятие «кредитор» (ст.2 закона о банкротстве) в данном законе закреплено более узко, чем это было бы необходимо (следует сохранить преемственность из Гражданского кодекса РФ, например) для идеального понимания проблемы в такой плоскости. Полагаю, в этом месте и будет «слабое звено», пока законодатель не внесет соответствующие корректировки названного закона. Аргументом для противоположного профессионального суждения, ну или основанием для поиска альтернативного правового подхода к решению "проблем" дольщика, является закрепленное в абзаце 7 п.1 ст.126 закона о банкротстве, право предъявления иска кредитором (в т.ч. и дольщиком) о признании права собственности вне дела о банкротстве, т.е. с обычным применением процессуального законодательства, на чем базируется "раздвоение" правового подхода к описываемой проблеме.
Не секрет, что для того чтобы получить какое-либо удовлетворение в конкурсном производстве, необходимо быть признанным кредитором какой-либо очереди кредиторов в реестре должника. В соответствии с п.1 ст. 137 Закона о банкротстве к третьей очереди кредиторов отнесены требования конкурсных кредиторов (в силу ст.2 Закона это кредиторы по денежным обязательствам) и уполномоченных органов (налоги). Таким образом, дольщик, являющийся кредитором по "неденежному" обязательству и не обладающий установленным правом собственности на что либо (квартиру, долю и т.п.), должен стать "конкурсным кредитором" — то есть преобразовать имеющееся у него обязательство (требования квартиры) в денежное (требования денег). Без такого юридического понимания вопроса, получить что-либо при банкротстве застройщика невозможно без соответствующего законного судебного решения, какой бы заманчивой не казалась отдельным дольщикам попытка получить заветную квартиру вне рамок дела о банкротстве и без решения суда. Но как и во многих правовых ситуациях в России, из каждого правила есть и исключения, но на это обращу внимание ниже, и даже приведу примеры.
Поскольку четкого указания на то в законе нет, такое преобразование обязательств производится исключительно по воле кредиторов. К сожалению, нынешнее регулирование явно выраженных требований такового в себе не содержит, тем более что многие граждане убеждены в имеющейся 100-процентной «альтернативе» своих действий вне рамок банкротства получить удовлетворение преимущественно иных лиц, в чем виновата часто противоречивая и не совсем обоснованная судебная практика, поскольку такая "альтернатива" не всегда имеет возможность на практическую реализацию, носит характер "злоупотребления правом" и возможна уж точно с допущениями и оговорками, о которых пойдет речь чуть ниже.
Судебная практика, которая сегодня достаточно лояльна к дольщикам, показывает, что нередко граждане обращаются в суды с исками о признании права собственности на квартиру в не завершенных строительством домах и получают желаемый судебный акт. Другая часть граждан — дольщиков строительства этих же домов обращается в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов суммы, уплаченной по договору долевого участия. Явно, что наличие одновременно двух вариантов удовлетворения требований дольщиков, основанных на конфликте интересов, и без особого законного регулирования того, не может быть признано допустимым, поскольку это неизбежно приведет к ущемлению интересов одних по сравнению с интересами других. Либо дольщики с "неденежными" требованиями получат причитающийся объект недвижимости, а дольщики с "денежными" требованиями останутся без удовлетворения как и иные кредиторы третьей очереди, либо последние получат какие-то деньги, а дольщики с "неденежными" требованиями не успеют потребовать расторжения договора с застройщиком (преобразовать неденежное требование в денежное) и вступить в реестр требований кредиторов до его закрытия, а значит, не получат вообще ничего.
Как показывает судебная практика, в том числе и с моим адвокатским участием, в суды подаются (и судами при определенных условиях удовлетворяются) иски при наличии в арбитражном суде дела о банкротстве соответствующего застройщика:
о признании права собственности на нежилое помещение в незавершенном строительством объекте;
о признании права собственности на квартиру в незавершенном строительством объекте;
о выделении в натуре нежилого помещения;
об обязании передать помещение в собственность после сдачи здания в эксплуатацию;
о признании за истцом права на получение в собственность нежилых помещений после окончания строительства;
о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте.
Налицо разный правовой режим требований кредиторов-дольщиков, причем в зависимости от конкретных обстоятельств дела в одних случаях выгоднее требовать квартиру или нежилое помещение в натуре, в других — возврата денег. Но бывает так, что, заявляя требования о расторжении договора инвестирования, граждане не всегда правильно понимают правовые последствия своего поступка (что они должны попасть в реестр требований кредиторов и т.д.), а впоследствии, передумав, подают заявления об исключении их требований из реестра, что приводит к невозможности дальнейшей защиты их права в виде получения чего-либо вообще от должника (застройщика).
Но что же действительно следует делать дольщику при банкротстве застройщика? Я искренне советую любому дольщику, оказавшемуся в такой ситуации, однозначно обратиться к адвокату, специализирующемуся на данной тематике правовых вопросов. Только из документов и анализа конкретной ситуации, можно выбрать для дольщика наилучший вариант выгодного исхода дела, причем с учетом постоянно и быстро меняющейся правоприменительной практики.
Но вернемся к теоретическим вопросам банкротства застройщика.
Оценим неденежное требование «о передаче дольщику причитающегося объекта недвижимости». С момента введения процедуры наблюдения, в силу ст.63 Закона о банкротстве приостанавливается исполнение исполнительных документов по имущественным взысканиям. Таким образом, даже если дольщик успел выиграть дело в суде общей юрисдикции о присуждении в его пользу квартиры в натуре, судебный пристав-исполнитель не вправе осуществлять какие-либо исполнительные действия в отношении спорной квартиры. Это юридический факт. Но стоит согласиться, что и признанное судом право собственности за дольщиком тоже не может быть оставлено без внимания арбитражным управляющим и самим застройщиком.
В случае признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства в плане рассматриваемой ситуации, ничего не меняется. Здание, в состав которого включается спорная квартира, по общему правилу (некоторые случаи всё же составляют исключение, например общая долевая собственность в ряде случаев), составляет собственность застройщика и включается в конкурсную массу. В силу ст.126 Закона о банкротстве с момента признания должника банкротом прекращается исполнение по исполнительным документам. Таким образом, неденежное требование о передаче квартиры в натуре никогда не будет исполнено, оно останется существовать только на бумаге, если путем применения правовых механизмов не добиться исключения такой собственности дольщика из конкурсной массы застройщика-банкрота.
Учитывая вышеизложенное, в теории следует считать правильным, чтобы граждане, узнавшие об осуществлении процедуры банкротства в отношении застройщика, должны не откладывая обращаться с требованием о расторжении договоров с застройщиком и взыскании с него денежных сумм в качестве возврата внесенной оплаты и возмещения убытков, взыскании неустоек. Но практически, сегодняшние правовые реалии с учетом правоприменительной практики, позволяют дольщикам получить заветное жилье (ну или по крайней мере оградить его от "посягательств" арбитражных управляющих с целью продажи в качестве конкурсной массы) путем признания различных прав в судебном порядке, чем активно и пользуются многие участники процесса. Данной возможностью, полагаю, пренебрегать не стоит, если задаться целью помочь конкретному дольщику.
Но при этом, возникает резонный вопрос практикующих юристов и дольщиков: если к моменту заявления требования в деле о банкротстве соответствующий договор не расторгнут, то обязательно ли наличие решения суда общей юрисдикции о расторжении договора долевого участия и взыскания в пользу дольщика денежных средств с застройщика?
Я не единственный кто считает что на этот вопрос надо отвечать отрицательно. Суд, рассматривающий дело о банкротстве, может и должен при установлении требований кредиторов, рассматривать все дополнительные требования, в том числе о расторжении договора, возможно и применительно абз.7 п.1 ст.126 закона о банкротстве (как «иные имущественные требования»). Иначе, в рассматриваемой ситуации будет присутствовать искусственно созданная на законодательном уровне волокита, которая недопустима в делах о банкротстве. Откуда такой вывод? Предположим: дольщик обратится в арбитражный суд с требованием о расторжении договора и установлении его денежных требований к застройщику, а суд прекратит производство, предложив сначала выиграть дело в суде общей юрисдикции. Пока гражданин будет это делать, застройщика признают банкротом и разделят его имущество среди прочих кредиторов, тем более дольщик ничего не получит, если в итоге пропустит двухмесячный срок на заявление требований к банкроту в конкурсном производстве (ст.142 Закона о банкротстве). Кстати, судебная практика Арбитражного суда города Москвы свидетельствует, что последний уже реализует вышеизложенное утверждение, в отличие от многих иных арбитражных судов, чем проявляет достаточно "прогрессивный" подход к актуальной проблеме с дольщиками.
Вышеуказанное подтверждает и то, что только при таком подходе не возникнет вопроса и путаницы, относить ли при расторжении договора взыскиваемую сумму к текущим обязательствам (платежам) или к «реестровым», поскольку, если вначале гражданин в суде взыщет свои деньги, а потом заявит их в процедуре банкротства застройщика, то возникал соблазн их ошибочной квалификации как «текущие» а не как «реестровые», поскольку формально, денежное обязательство возникало после возбуждения дела о банкротстве. Мои утверждения о таком положении вещей обоснованны, поскольку такая ошибочная судебная практика о «текущих платежах» уже имела место, что стало причиной для появления Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 года № 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве", который в полном объеме предрешил такие споры и неверное толкование на будущее.
То, что на практике дольщикам нередко удается получить исполнение вне рамок дела о банкротстве, вызвано отсутствием единого подхода к пониманию реального назначения процедур банкротства и не эффективным применением всех правовых механизмов, заложенных в Законе о банкротстве, цель которых — пропорциональное поочередное удовлетворения всех кредиторов, в самом широком смысле с учетом правового регулирования Гражданского кодекса РФ, независимо, дольщик ли, или подрядчик, или поставщик, или банк предоставивший наравне с дольщиком-гражданином такие же денежные средства в порядке инвестирования. Следует отдать должное, что именно такое "непунктуальное" применение закона о банкротстве осознанно допускается судами в целях снять "социальную напряженность" в стране ввиду повальной "банкротизации" застройщиков, чем не воспользоваться дольщику было бы неразумно.
Нередки и случаи, когда одна квартира продана недобросовестным застройщиком нескольким дольщикам. Поскольку, в теории, до завершения строительства ни один из дольщиков не может быть признан собственником квартиры, она подлежит включению в конкурсную массу. Это означает, что теоретически она должна продаваться с торгов и её «в натуре» не получает ни один из дольщиков, но выручка от её продажи направляется на пропорциональное погашение требований каждого из них. Если же отдать квартиру в натуре кому-то одному, то двое других не получат вообще ничего, что справедливым, по мнению многих цивилистов-теоретиков, признать нельзя. С этим теоретическим выводом соглашусь и я, но в конкретном случае (деле) по защите интересов дольщика (своего Доверителя), естественно не упущу возможности воспользоваться сложившейся правоприменительной практикой, позволяющей защитить интересы Дольщика всеми доступными способами.
При этом, бытует представление о том, что в ситуации с "двойными продажами", кто первый «отнимет через суд» у застройщика обещанную квартиру, тот и прав. Такой некорректный подход к проблеме в ряде случаев основан на неверном толковании закона, в частности ст.398 Гражданского кодекса РФ, которая имеет отношение к множественности лиц - кредиторов на одно и то же имущество (вещь).
Не соглашусь с выводами некоторых юристов которые утверждают, что статья 398 ГК РФ является той нормой, в силу которой более поздний по дате заключения договор инвестирования может быть признан недействительным в соответствии со статьей 168 ГК РФ, якобы как противоречащий закону. Дело в том, что в ст.398 ГК РФ не ставится вопрос о том, является ли договор действительным и какой именно. Но несмотря на это, к сожалению, статья 398 ГК РФ нередко на практике трактуется расширительно, поскольку иногда судьи в ней усматривают основание для ничтожности договора, в то время как она регулирует не более чем вопрос о том, какой из кредиторов обладает преимуществом перед другими. При банкротстве преимущество установлено законом о банкротстве в виде очередности и порядка удовлетворения такой очередности. Но внутри одной очереди, кредиторы все равны применительно п.3 ст.142 закона и таким образом, законодательно исключено применение ст.398 ГК РФ в данной ситуации, причем расчет при банкротстве производится с кредиторами только деньгами, что возможно следует Федеральным законодателем пересмотреть и предоставить дольщикам при определенных условиях получать заветные квартиры при процедурах банкротства. Повторюсь, но только при определенных условиях!
Важно понимать, что в теории права с учетом разъяснений высших судебных инстанций страны до 2008 года, иски о признании права собственности дольщиков или кого бы то ни было иного, на конкретные помещения (тем более в понятии «квартира») в недостроенном доме, который принадлежит застройщику уже находящемуся в процедуре банкротства (а иногда и ещё хуже – при нерасторгнутом договоре строительного подряда), а также требование о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте при договорах об участии в долевом строительстве зарегистрированных в ФРС с применением Закона № 214-ФЗ о долевом строительстве, еще недавно, не подлежали удовлетворению.
При этом, очень важным правовым аспектом является установление правильной юридической природы отношений сторон договора о долевом участии в строительстве (инвестиционном договоре):
- носят ли они только обязательственный характер (модель действующего Закона № 214-ФЗ о долевом строительстве), или же
- имеют вещно-правовой состав (как происходит в случае заключения договора "простого товарищества" или договора "об инвестиционной деятельности", по которому товарищи или инвесторы обладают правом общей долевой собственности на возведенный объект до его передачи в натуре по долям и оплаты).
В случае завершения строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию, удовлетворение иска о признании права собственности на отдельное помещение (как следствие выдела доли в общей собственности в натуре, либо понуждение в исполнении обязательства передать индивидуально-определенную вещь) может иметь место. В этом случае, если суд установит, что застройщик обязанный передать квартиру лишь уклоняется от такой передачи, то иск об обязании передать вещь (квартиру) и признании за дольщиком права собственности на таковую, может быть удовлетворен. Именно такая возможность предусмотрена в п.1 ст.126 Закона о банкротстве.
С точки зрения интересов дольщиков, конечно же, последний вариант с вещно-правовым содержанием, даже в случае незавершенного строительства, является более привлекательным, поскольку они имеют право на исключение имущества из конкурсной массы застройщика, т.к. норма п.3 ст.7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», действие которой распространяется и сегодня на договоры заключенные до введенного в действие Закона № 214-ФЗ о долевом строительстве, предусматривает долевую собственность «субъектов инвестиционного процесса» на незавершенные объекты инвестиционной деятельности. Данное обстоятельство неоднозначно трактуется практикующими юристами и судьями, поэтому вызывает ряд споров, но могу однозначно сказать сославшись на судебную практику (определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.02.2010г.), такое утверждение «имеет право на жизнь». Кстати, справедливости ради, вынужден упомянуть и то, что есть и противоположное мнение, что к договорам с дольщиками по строительству жилых помещений, якобы нельзя применять нормы законодательства об инвестировании. Несмотря на некоторую рациональность оснований для такого вывода, с отмеченным итоговым выводом я всё же не соглашусь.
Так, законодательно существует возможность признать «голое» право собственности на долю в объекте незавершенном строительством, как права оговоренного законодательством об инвестиционной деятельности, но опять же с поправкой, если объект незавершенного строительства не является предметом действующего договора строительного подряда. В противном случае, объекта спора у застройщика не существует, пока он находится во владении строительного подрядчика и не передан на законных основаниях заказчику (застройщику). Доля в «незавершенке» – может иметь смысл и правовое основание, но «незавершенка» должна быть к этому моменту или одновременно с заявленным требованием установлена как существующий, в правовом смысле, объект недвижимости (вещь). При этом, оговорка, что право на долю в незавершенке будет «голым» сделана осознанно, поскольку реализовать самостоятельно такое право в форме выделения доли в натуре, либо трансформировать в иное право (зарегистрировать в Росреестре), будет для дольщика невозможно, пока весь объект не будет достроен и введен надлежащим образом в эксплуатацию. Такое благополучное разрешение строительства при банкротстве застройщика и наличии «незавершенки» обремененной установленными судом «правами на доли», обречено на практическую несбыточность, поскольку такой объект при реализации конкурсной массы не будет являться привлекательным для потенциальных инвесторов (покупателей). Именно с такими "темными" пятнами этого варианта развития событий, сталкивается сегодняшняя реальность.
Но в качестве одного небезынтересного факта, не могу обойти вниманием, решения одного из районных судов Самарской области, которыми на основании «Договора займа» и «Предварительного договора об инвестировании» (конечно же без какой-либо регистрации в Регпалате), были признаны права собственности на конкретные квартиры (именно «квартиры»!) в незавершенном строительством доме, построенном на 95% (как явствует из решения). Благо, что застройщик не находится в процедурах банкротства и не сопротивляется таким «решениям» суда, но ставить в отправлении правосудия принцип «социальной целесообразности» выше принципа «законности и объективности», считаю незаконным и неконституционным, как бы мое мнение не противоречило «сегодняшним» интересам дольщиков, получившим в собственность квартиры по таким «решениям» районного суда. Почему только «сегодняшним» интересам, потому что такие судебные «решения» могут привести к более печальным правовым последствиям уже титульного «собственника» несуществующей квартиры, если вдруг дом не построится никогда, например в случае признания его «самовольной постройкой» (ст.222 ГК РФ), или же при значительном нарушении строительных норм, либо право на землю прекращено и не возобновлено. Судебная практика такому тоже имеется. Тогда, такие «собственники», пойдут демонстрацией уже к этому судье. Мне не удалось узнать правовую позицию Федеральной регистрационной службы России по данному вопросу, поскольку ни отзыва на иск, ни участия посредством представителя, данная служба в судебное заседание не предоставляла вовсе, что тоже кое-что значит. Как проводилась и проводилась ли вообще техническая инвентаризация таких «квартир» в недостроенном доме (для мотивировки решения суда), не известно.
В чем правовая проблема, спросит обычный читатель? Да в том, что применительно Главы 18 Гражданского кодекса РФ и статей 15 - 16 Жилищного кодекса РФ, «квартира» является одним из видов жилого помещения, понятие которого гласит так: «Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)». Теперь давайте представим, каким требованиям может отвечать недостроенный дом и является ли он вообще «жилым» и будет ли он таковым признан при вводе его в эксплуатацию. А без такой оценки на момент вынесения решения суда, ни одно помещение нельзя признать «жилым» в теории права! Да и частью объекта недвижимости (как чего-то целого) ни одно помещение нельзя в «незавершенке» признать, поскольку этого «чего-то целого» ещё нет, а есть только его недостроенная часть. Вот отсюда и теоретические возражения! Но на практике, и в моей адвокатской, зачастую бывает всё по-другому.
Но давайте вернемся в плоскость законного регулирования. Так если же рассмотреть внимательно правовую конструкцию права «дольщика» при действии закона № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве, наложив на ситуацию с банкротством застройщика, то такой дольщик должен рассматриваться «привилегированным» кредитором 3 очереди, поскольку его требования обеспечены залогом, применительно ст.13 Закона об участии в долевом строительстве, если его договор прошел регистрацию в Регистрирующем органе. В этом случае, шансы получить вложенные деньги у кредитора (дольщика) в процедуре банкротства значительно возрастают и право дольщика в максимальной степени защищено. Но, к сожалению, большинство ситуаций изобилуют так называемыми «серыми схемами» по обходу названного действующего закона об участии в долевом строительстве, в частности с применением договоров займа, предварительного договора об участии в долевом строительстве и т.п. Тем более, что в настоящее время число договоров «инвестирования» по старому законодательству (до 2005 года) должно было сойти до нуля, но ряд «недобросовестных» застройщиков и по сей день использует незаконную «схему» по обходу закона № 214-ФЗ о долевом строительстве (действует с 2005 года), и «задним числом» подписывает договоры, совершая тем самым правонарушения преследуемые по закону. Об этом только «дольщики» чаще всего не догадываются.
Рассмотрим, имеются ли какие-либо альтернативы процедуре банкротства застройщика на сегодняшний день.
Теоретически можно предпринять (такие шаги в практике по России всё чаще последнее время имеют место) попытку достраивания объекта (здания), включающего в себя помещения, на которые рассчитывают дольщики, однако для этого должно найтись лицо, готовое вложить соответствующие инвестиции и приобрести объект «с дольщиками», то есть вместе с самим объектом принять на себя обязательства застройщика по передаче им помещений после сдачи здания в эксплуатацию. Даже если предположить, что такое лицо найдется и оно будет экономически заинтересованно в подобном проекте, обязательно возникнет одна правовая проблема. Теоретически надо быть готовым к тому, что появится "несогласный дольщик", относящийся к новому инвестору (застройщику) с еще большим подозрением, чем к прежнему застройщику (банкроту), который откажется рассматривать приобретателя как своего должника. Примеры юридической практике известны.
Другой способ достраивания объекта может быть предпринят, если дольщики организуются в некоммерческое сообщество, которое будет готово за счет дополнительных взносов всех участников профинансировать окончание строительства. Однако в этом случае потребуется изъять недостроенное здание из конкурсной массы должника — застройщика и передать такому "сообществу", что в определенных случаях может оказаться проблематичным, а в условиях отношений «дольщик — застройщик» исключительно как обязательственно-правовых (Закон о долевом строительстве) – прямо скажем и не вполне законным по отношению к другим кредиторам банкрота (банкам, поставщикам и т.п.). Да и вариант такой достаточно сомнителен с точки зрения идеальности, поскольку, сегодня дольщик – член ТСЖ или жилищного кооператива, дал согласие на участие в достройке дома, а завтра оказался не в состоянии «потянуть» дополнительные расходы на достройку. И что тогда? Примеры такого "тупикового" развития событий уже имеются в реальности, о чем мне доподлинно известно, поскольку с множеством такого рода вопросов ко мне обращаются посредством Интернета и соответствующих конференций.
Таким образом, большинство цивилистов, включая специалистов Высшего Арбитражного Суда РФ, склоняется к выводу о том, что реальной альтернативы банкротству застройщика пока не существует.
Вместе с тем законодатель должен понимать, что постановка требований граждан-дольщиков в третью очередь удовлетворения вполне может повлечь за собой серьезные потери для них. Уже сейчас имеются случаи, когда граждане - дольщики, являясь кредиторами третьей очереди, фактически не получают денег. Отсюда и огромное стремление граждан, в обход процедур банкротства, получить ожидаемую заветную квартиру любыми способами и средствами. Даже, появляются мнения и требования на законодательном уровне запретить долевое строительство, что конечно же неисполнимо и не воспринимается мною всерьез, ввиду того, что как целый сегмент экономики и способ решения самого важного социального вопроса в стране – жилье, долевое строительство будет действовать и развиваться. При этом, очень актуален вывод о необходимости совершенствования законодательства указанной отрасли.
Напрашивается предложение, что законодательно требования дольщиков должны быть отнесены не к третьей, а к более привилегированной очереди (и даже более чем "залог"). Такие предложения высказываются уже давно. Данный вопрос носит политико-правовой характер и всецело может быть отдан на усмотрение федерального законодателя. Подобные примеры с выделением особой группы кредиторов в особую привилегированную очередь уже имеются — это граждане-вкладчики банков. Федеральный законодатель вполне может сказать, что среднестатистический дольщик заслуживает не меньшей защиты, чем вкладчик. А если вспомнить что вкладчики банков застрахованы государственным обязательным страхованием на возврат вкладов при неплатежеспособности банка, то было бы очень правильно перенести аналогию и на граждан-дольщиков. Однако и в этом случае, если не предпринять соответствующих мер, сохранится неравенство среди кредиторов с денежными и неденежными требованиями, отмеченное выше.
Но давайте вернемся из политико-социальной плоскости данного вопроса снова в правовую. Следует отдельно остановиться на вопросе, может ли по требованиям дольщиков исключаться на основании ст.132 Закона о банкротстве из конкурсной массы то имущество, для строительства которого они передавали денежные средства застройщику.
Как и было отмечено выше, при решении данного вопроса особое значение имеет единообразное правовое толкование условий договора, заключенного между дольщиком и застройщиком признанным банкротом. Думается, вещное право на строящийся объект может возникнуть у дольщика непосредственно в ходе строительства только в том случае, если соответствующий договор квалифицировать как договор о совместной деятельности (простого товарищества) или инвестиционной деятельности, в остальных случаях дольщику принадлежит лишь обязательственное право потребовать передачи ему квартиры.
Во всех иных случаях, собственность на объект должна принадлежать застройщику, это конструкция закона № 214-ФЗ, закрепляющая многие его положения, например то, что дольщику принадлежит право залога в отношении объекта строительства и земельного участка (п.1 ст.13 Закона о долевом строительстве), или то, что собственность у дольщика возникает только после исполнения застройщиком своих обязательств (обязательств по передаче объекта не ранее сдачи дома в эксплуатацию).
Таким образом, теоретически (!) по договорам основанным на Законе № 214-ФЗ о долевом строительстве, при наличии возбужденного дела о банкротстве, особенно на стадии конкурсного производства, дольщики не вправе требовать исполнения обязательств перед ними в натуре, а могут рассчитывать только на уплату им денег. Таким образом, все имущество, составляющее конкурсную массу должника, включая недостроенные объекты, подлежит продаже с публичных торгов. Законодательство допускает не включать в конкурсную массу должника только то имущество, которое не принадлежит ему на праве собственности, например, когда право собственности на данное имущество принадлежит его кредиторам. Если же кредиторам принадлежит право общей долевой собственности с должником, то принадлежащая доля кредитору подлежит определению и/или выделу и соответственно, таковая подлежит исключению из конкурсной массы должника. Но речь идет о доле, а не о конкретном имуществе, пока оно не выделено в натуре. Но и долю в таком случае теоретически выделить, крайне затруднительно, а в случае с не расторгнутым договором строительного подряда – и вовсе невозможно. Если кто-то практическим путем через суд получает такую "долю в незавершенке", то неминуемо приходит к ситуации дальнейшей неопределенности и в большинстве случаев невозможности что-либо далее сделать без кардинальных изменений правовой ситуации вокруг такого объекта, например достройки дома, объединения в ЖСК и т.п.
Необходимо учитывать также формальные юридические препятствия для того, чтобы исключать именно «квартиры» (как пишут нередко суды в своих актах) отдельных дольщиков (инвесторов) из конкурсной массы застройщика. Дело в том, что в теории права, как уже отмечалось выше, до момента сдачи дома в эксплуатацию соответствующие квартиры не существуют как объекты гражданских прав. Единственным (и единым) объектом недвижимости может признаваться только здание (условно "жилой" дом) как объект незавершенного строительства. Данный не завершенный строительством объект ни в теории права, ни в законодательстве не рассматривается как «совокупность незавершенных строительством квартир», о чем также указывал в своих статьях и А.В. Егоров (к.ю.н., магистр частного права, советник юстиции 1-го класса, заместитель начальника Управления анализа и обобщения судебной практики ВАС РФ). Данным правоведом также особое внимание уделено тому, что несмотря на необходимость разграничивать два вида исков — обязательственный (о понуждении к передаче какого-либо объекта из собственности ответчика в собственность истца) и вещный (о признании права собственности истца и отобрании вещи у ответчика), условия их удовлетворения практически одинаковы — наличие помещения как объекта гражданских прав в натуре у застройщика к моменту удовлетворения иска.
Вроде бы давно известные в гражданском праве устоявшиеся мнения подтвержденные правоприменительной практикой, при наложении на ситуацию с банкротством застройщика вызывают у практикующих юристов «перестраховочные» вопросы в надежде, что судебная практика поменяется «под натиском дольщиков» и социальным статусом их вопроса. И с 2008 года, такая практика меняется.
К числу таковых относится, прежде всего, вопрос о возможности выдела в натуре доли в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку признание права собственности на часть объекта недвижимости, незавершенного строительством, на будущий период невозможно, так как право собственности может быть признано лишь на индивидуально-определённую вещь. До ввода здания в эксплуатацию индивидуальные признаки отсутствуют. Теоретически возможна ситуация, при которой незавершенный строительством объект никогда не будет достроен и не будет введен в эксплуатацию (как я уже отмечал выше, в связи с грубым нарушением СНиПов при строительстве, недопустимыми отступлениями от проекта, которые вызывают сомнения в безопасности строения и т.п., даже не исключая возможность отнесения «незавершенки» к «самовольной постройке» с последующим сносом, применительно ст.222 ГК РФ).
Вопреки всему уже вышесказанному, на практике требования о выделении в собственность дольщиков квартир или иных помещений в недостроенном доме (незавершенном строительстве) удовлетворяются судами достаточно часто. Будет ли это справедливым в случае банкротства застройщика, не сложно спрогнозировать, но ответственность за таковое лежит исключительно на правоприменителе.
Подводя промежуточный итог сказанному, можно констатировать, что вопрос возникновения у дольщиков права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости в случае признания предприятия-застройщика банкротом, законодательно не определен и требует скорейшего решения. К такому же выводу пришел в своей статье и А.В. Егоров (к.ю.н., магистр частного права, советник юстиции 1-го класса, заместитель начальника Управления анализа и обобщения судебной практики ВАС РФ). Ещё в 2007 году в статье Егорова А.В. по итогам обобщения проблем судебно-арбитражной практики были обозначены серьезные предложения по совершенствованию действующего законодательства о несостоятельности. Данные проблемы актуальны и по сегодняшний день, о чем приходится с сожалением констатировать. В частности, было отмечено и рекомендовано следующее:
- необходимо создать механизм равного и пропорционального удовлетворения требований дольщиков. Это возможно лишь путем закрепления правила, согласно которому все требования, возникшие из принятых застройщиком обязательств по договорам долевого участия в строительстве (инвестирования), заключенным до возбуждения дела о банкротстве, могут быть заявлены лишь в рамках дела о банкротстве путем предъявления соответствующих денежных требований (расторжении договора и возврате внесенных денежных средств, взыскании убытков и применении мер ответственности). При этом следует специально указать, что требования о взыскании убытков, вызванных изменением рыночных цен на жилье, подлежат удовлетворению наравне с требованиями в части основного долга. Кроме того, целесообразно создать в законе процедуры приобретения третьим лицом недостроенных объектов с одновременным переходом к нему обязательств застройщика — должника перед дольщиками, реестр которых должен формироваться аналогично реестру денежных требований, по судебным актам арбитражного суда.
- законодательно должно быть установлено, что застройщик, осуществлявший привлечение денежных средств граждан и юридических лиц на основании договора о долевом участии в строительстве, обладает правом собственности на недостроенный объект, и соответствующий объект подлежит включению в конкурсную массу застройщика. Это позволит снизить число решений, принимаемых, в особенности, судами общей юрисдикции, об исключении отдельных квартир в недостроенном доме из конкурсной массы и передаче их в собственность отдельным дольщикам.
- законодательное регулирование, предусматривающее в настоящее время, что с введением процедуры наблюдения снимаются все аресты имущества должника (ст.63 Закона о банкротстве), должно быть напрямую дополнено правом арбитражного суда, рассматривающего дело о банкротстве, накладывать арест на незавершённые строительством объекты и земельные участки, во избежание их незаконного отчуждения руководством должника и увода из-под взыскания кредиторов (в случае бездействия временного управляющего).
- законодательно возможно следует предусмотреть особенности банкротства организаций-застройщиков, и изложить это отдельным разделом закона о банкротстве, как то например сделано при банкротстве сельскохозяйственных организаций, или предпринимателей.
- (на чем бы я хотел акцентировать внимание и профессиональных юристов и простых читателей от своего имени) следует «расшевелить» механизмы привлечения к уголовной ответственности по так называемым «банкротным» статьям Уголовного кодекса РФ, в особенности за преднамеренное банкротство, а также за неправомерные действия при банкротстве и в его предвидении, которые в настоящий момент абсолютно не работают и остаются декларативными.
В большинстве своем, такие изменения уже подготовлены и внесены на утверждение в Проекте Федерального закона № 334201-5 "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", который доработан и принят в первом чтении Государственной Думой Федерального Собрания РФ в июле-августе сего года. Отрадно заместить, что среди инициаторов такого законопроекта выступает и Депутат ГД от Самарской области Гальцова О.Д., больше известной как экс-руководитель Самарской областной регистрационной палаты, которая обсуждаемую проблему знает не понаслышке.
Результаты поправок в законодательство, оценку их эффективности и разумности, полагаю сможет дать каждый, кого касается эта тема, после их принятия и вступления в силу, и уж тем более, после того, как соответствующие поправки заработают и дольщики оценят их на себе. Главное, чтобы не получилось «как всегда», когда «хотели как лучше»!
Адвокат,
член Ассоциации юристов России,
Дмитрий Михайлович Натариус.
www.advokat-natarius.ru
2010г. ©
Ввиду того, что для участия в деле о банкротстве согласно действующему законодательству необходимо обладать денежным требованием к должнику, возникают вопросы о том, при каких обстоятельствах и какие права имеет тот или иной дольщик. По общему правилу рассматриваемой ситуации, дольщик (инвестор) имеет право на получение определенного объекта недвижимости (квартиры), т.е. его требование носит "неденежный" характер, а подлежит в конечном итоге выражению в натуре. Однако такое требование может быть при желании преобразовано в "денежное", но для этих целей следует расторгнуть договор долевого участия в строительстве (инвестирования) и заявить требование о возврате уплаченных денег (возможно с учетом неустойки и/или возмещения убытков).
При этом, следует оговориться, что дольщику следует выбрать «правильный» путь защиты своего права, а именно, требовать возврата уплаченной суммы (или не требовать этого, если дольщик решил отстаивать права иным способом, речь о которых будет идти ниже), но не причиненных ему убытков и уж тем более не явно "в виде упущенной выгоды", поскольку в силу абзаца второго п.3 ст.12 Федерального закона от 26.10.2002г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) они не учитываются для целей определения числа голосов на собрании кредиторов и вообще удовлетворяются после того как удовлетворены требования всех кредиторов в сумме основного долга (если кратко - то в практике денег до этой "подочереди" не доходило никогда). Если же это требование будет об уплате основного долга, оно участвует в голосовании.
Однако, не в преобразовании обязательства суть обсуждаемой проблемы, поскольку таковое любой уважающий себя юрист сделает легко. Более ощутимо для практикующих юристов и судей то обстоятельство, что законодательство не содержит предпосылок осуществлять подобное преобразование, на что уже не раз обращалось внимание цивилистов. Так, согласно п.5 ст.4 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, не являющимся "денежными", могут быть предъявлены в суд и рассматриваются судом или арбитражным судом в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством. Процитированную норму п.5 ст.4 Закона о банкротстве, как считают многие цивилисты, обязательно нужно понимать и использовать буквально, поскольку в ней говорится, что требования по неденежным обязательствам предъявляются и рассматриваются судами в общем процессуальном порядке, но в ней не сказано, как удовлетворяются указанные требования. Закон о банкротстве вопрос о порядке удовлетворения названных требований оставляет без внимания, причем системное толкование закона о банкротстве, с учетом нормы ст.126 о том, что все имущественные требования предъявляются и рассматриваются в ходе конкурсного производства, позволяет прийти к выводу о невозможности удовлетворения данных требований за рамками дела о банкротстве. Дополнительным основанием такого убеждения служат и нормы ст.121 и ст.142 которые закрепляют, что расчеты (во внешнем управлении или конкурсном производстве, соответственно) с кредиторами производятся только на основании реестра требований кредиторов, т.е. только в рамках процедур банкротства, в связи с чем, никаких арестов имущества или счетов должника и т.п. вне рамок банкротства не допускается. Однако понятие «кредитор» (ст.2 закона о банкротстве) в данном законе закреплено более узко, чем это было бы необходимо (следует сохранить преемственность из Гражданского кодекса РФ, например) для идеального понимания проблемы в такой плоскости. Полагаю, в этом месте и будет «слабое звено», пока законодатель не внесет соответствующие корректировки названного закона. Аргументом для противоположного профессионального суждения, ну или основанием для поиска альтернативного правового подхода к решению "проблем" дольщика, является закрепленное в абзаце 7 п.1 ст.126 закона о банкротстве, право предъявления иска кредитором (в т.ч. и дольщиком) о признании права собственности вне дела о банкротстве, т.е. с обычным применением процессуального законодательства, на чем базируется "раздвоение" правового подхода к описываемой проблеме.
Не секрет, что для того чтобы получить какое-либо удовлетворение в конкурсном производстве, необходимо быть признанным кредитором какой-либо очереди кредиторов в реестре должника. В соответствии с п.1 ст. 137 Закона о банкротстве к третьей очереди кредиторов отнесены требования конкурсных кредиторов (в силу ст.2 Закона это кредиторы по денежным обязательствам) и уполномоченных органов (налоги). Таким образом, дольщик, являющийся кредитором по "неденежному" обязательству и не обладающий установленным правом собственности на что либо (квартиру, долю и т.п.), должен стать "конкурсным кредитором" — то есть преобразовать имеющееся у него обязательство (требования квартиры) в денежное (требования денег). Без такого юридического понимания вопроса, получить что-либо при банкротстве застройщика невозможно без соответствующего законного судебного решения, какой бы заманчивой не казалась отдельным дольщикам попытка получить заветную квартиру вне рамок дела о банкротстве и без решения суда. Но как и во многих правовых ситуациях в России, из каждого правила есть и исключения, но на это обращу внимание ниже, и даже приведу примеры.
Поскольку четкого указания на то в законе нет, такое преобразование обязательств производится исключительно по воле кредиторов. К сожалению, нынешнее регулирование явно выраженных требований такового в себе не содержит, тем более что многие граждане убеждены в имеющейся 100-процентной «альтернативе» своих действий вне рамок банкротства получить удовлетворение преимущественно иных лиц, в чем виновата часто противоречивая и не совсем обоснованная судебная практика, поскольку такая "альтернатива" не всегда имеет возможность на практическую реализацию, носит характер "злоупотребления правом" и возможна уж точно с допущениями и оговорками, о которых пойдет речь чуть ниже.
Судебная практика, которая сегодня достаточно лояльна к дольщикам, показывает, что нередко граждане обращаются в суды с исками о признании права собственности на квартиру в не завершенных строительством домах и получают желаемый судебный акт. Другая часть граждан — дольщиков строительства этих же домов обращается в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов суммы, уплаченной по договору долевого участия. Явно, что наличие одновременно двух вариантов удовлетворения требований дольщиков, основанных на конфликте интересов, и без особого законного регулирования того, не может быть признано допустимым, поскольку это неизбежно приведет к ущемлению интересов одних по сравнению с интересами других. Либо дольщики с "неденежными" требованиями получат причитающийся объект недвижимости, а дольщики с "денежными" требованиями останутся без удовлетворения как и иные кредиторы третьей очереди, либо последние получат какие-то деньги, а дольщики с "неденежными" требованиями не успеют потребовать расторжения договора с застройщиком (преобразовать неденежное требование в денежное) и вступить в реестр требований кредиторов до его закрытия, а значит, не получат вообще ничего.
Как показывает судебная практика, в том числе и с моим адвокатским участием, в суды подаются (и судами при определенных условиях удовлетворяются) иски при наличии в арбитражном суде дела о банкротстве соответствующего застройщика:
о признании права собственности на нежилое помещение в незавершенном строительством объекте;
о признании права собственности на квартиру в незавершенном строительством объекте;
о выделении в натуре нежилого помещения;
об обязании передать помещение в собственность после сдачи здания в эксплуатацию;
о признании за истцом права на получение в собственность нежилых помещений после окончания строительства;
о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте.
Налицо разный правовой режим требований кредиторов-дольщиков, причем в зависимости от конкретных обстоятельств дела в одних случаях выгоднее требовать квартиру или нежилое помещение в натуре, в других — возврата денег. Но бывает так, что, заявляя требования о расторжении договора инвестирования, граждане не всегда правильно понимают правовые последствия своего поступка (что они должны попасть в реестр требований кредиторов и т.д.), а впоследствии, передумав, подают заявления об исключении их требований из реестра, что приводит к невозможности дальнейшей защиты их права в виде получения чего-либо вообще от должника (застройщика).
Но что же действительно следует делать дольщику при банкротстве застройщика? Я искренне советую любому дольщику, оказавшемуся в такой ситуации, однозначно обратиться к адвокату, специализирующемуся на данной тематике правовых вопросов. Только из документов и анализа конкретной ситуации, можно выбрать для дольщика наилучший вариант выгодного исхода дела, причем с учетом постоянно и быстро меняющейся правоприменительной практики.
Но вернемся к теоретическим вопросам банкротства застройщика.
Оценим неденежное требование «о передаче дольщику причитающегося объекта недвижимости». С момента введения процедуры наблюдения, в силу ст.63 Закона о банкротстве приостанавливается исполнение исполнительных документов по имущественным взысканиям. Таким образом, даже если дольщик успел выиграть дело в суде общей юрисдикции о присуждении в его пользу квартиры в натуре, судебный пристав-исполнитель не вправе осуществлять какие-либо исполнительные действия в отношении спорной квартиры. Это юридический факт. Но стоит согласиться, что и признанное судом право собственности за дольщиком тоже не может быть оставлено без внимания арбитражным управляющим и самим застройщиком.
В случае признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства в плане рассматриваемой ситуации, ничего не меняется. Здание, в состав которого включается спорная квартира, по общему правилу (некоторые случаи всё же составляют исключение, например общая долевая собственность в ряде случаев), составляет собственность застройщика и включается в конкурсную массу. В силу ст.126 Закона о банкротстве с момента признания должника банкротом прекращается исполнение по исполнительным документам. Таким образом, неденежное требование о передаче квартиры в натуре никогда не будет исполнено, оно останется существовать только на бумаге, если путем применения правовых механизмов не добиться исключения такой собственности дольщика из конкурсной массы застройщика-банкрота.
Учитывая вышеизложенное, в теории следует считать правильным, чтобы граждане, узнавшие об осуществлении процедуры банкротства в отношении застройщика, должны не откладывая обращаться с требованием о расторжении договоров с застройщиком и взыскании с него денежных сумм в качестве возврата внесенной оплаты и возмещения убытков, взыскании неустоек. Но практически, сегодняшние правовые реалии с учетом правоприменительной практики, позволяют дольщикам получить заветное жилье (ну или по крайней мере оградить его от "посягательств" арбитражных управляющих с целью продажи в качестве конкурсной массы) путем признания различных прав в судебном порядке, чем активно и пользуются многие участники процесса. Данной возможностью, полагаю, пренебрегать не стоит, если задаться целью помочь конкретному дольщику.
Но при этом, возникает резонный вопрос практикующих юристов и дольщиков: если к моменту заявления требования в деле о банкротстве соответствующий договор не расторгнут, то обязательно ли наличие решения суда общей юрисдикции о расторжении договора долевого участия и взыскания в пользу дольщика денежных средств с застройщика?
Я не единственный кто считает что на этот вопрос надо отвечать отрицательно. Суд, рассматривающий дело о банкротстве, может и должен при установлении требований кредиторов, рассматривать все дополнительные требования, в том числе о расторжении договора, возможно и применительно абз.7 п.1 ст.126 закона о банкротстве (как «иные имущественные требования»). Иначе, в рассматриваемой ситуации будет присутствовать искусственно созданная на законодательном уровне волокита, которая недопустима в делах о банкротстве. Откуда такой вывод? Предположим: дольщик обратится в арбитражный суд с требованием о расторжении договора и установлении его денежных требований к застройщику, а суд прекратит производство, предложив сначала выиграть дело в суде общей юрисдикции. Пока гражданин будет это делать, застройщика признают банкротом и разделят его имущество среди прочих кредиторов, тем более дольщик ничего не получит, если в итоге пропустит двухмесячный срок на заявление требований к банкроту в конкурсном производстве (ст.142 Закона о банкротстве). Кстати, судебная практика Арбитражного суда города Москвы свидетельствует, что последний уже реализует вышеизложенное утверждение, в отличие от многих иных арбитражных судов, чем проявляет достаточно "прогрессивный" подход к актуальной проблеме с дольщиками.
Вышеуказанное подтверждает и то, что только при таком подходе не возникнет вопроса и путаницы, относить ли при расторжении договора взыскиваемую сумму к текущим обязательствам (платежам) или к «реестровым», поскольку, если вначале гражданин в суде взыщет свои деньги, а потом заявит их в процедуре банкротства застройщика, то возникал соблазн их ошибочной квалификации как «текущие» а не как «реестровые», поскольку формально, денежное обязательство возникало после возбуждения дела о банкротстве. Мои утверждения о таком положении вещей обоснованны, поскольку такая ошибочная судебная практика о «текущих платежах» уже имела место, что стало причиной для появления Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 года № 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве", который в полном объеме предрешил такие споры и неверное толкование на будущее.
То, что на практике дольщикам нередко удается получить исполнение вне рамок дела о банкротстве, вызвано отсутствием единого подхода к пониманию реального назначения процедур банкротства и не эффективным применением всех правовых механизмов, заложенных в Законе о банкротстве, цель которых — пропорциональное поочередное удовлетворения всех кредиторов, в самом широком смысле с учетом правового регулирования Гражданского кодекса РФ, независимо, дольщик ли, или подрядчик, или поставщик, или банк предоставивший наравне с дольщиком-гражданином такие же денежные средства в порядке инвестирования. Следует отдать должное, что именно такое "непунктуальное" применение закона о банкротстве осознанно допускается судами в целях снять "социальную напряженность" в стране ввиду повальной "банкротизации" застройщиков, чем не воспользоваться дольщику было бы неразумно.
Нередки и случаи, когда одна квартира продана недобросовестным застройщиком нескольким дольщикам. Поскольку, в теории, до завершения строительства ни один из дольщиков не может быть признан собственником квартиры, она подлежит включению в конкурсную массу. Это означает, что теоретически она должна продаваться с торгов и её «в натуре» не получает ни один из дольщиков, но выручка от её продажи направляется на пропорциональное погашение требований каждого из них. Если же отдать квартиру в натуре кому-то одному, то двое других не получат вообще ничего, что справедливым, по мнению многих цивилистов-теоретиков, признать нельзя. С этим теоретическим выводом соглашусь и я, но в конкретном случае (деле) по защите интересов дольщика (своего Доверителя), естественно не упущу возможности воспользоваться сложившейся правоприменительной практикой, позволяющей защитить интересы Дольщика всеми доступными способами.
При этом, бытует представление о том, что в ситуации с "двойными продажами", кто первый «отнимет через суд» у застройщика обещанную квартиру, тот и прав. Такой некорректный подход к проблеме в ряде случаев основан на неверном толковании закона, в частности ст.398 Гражданского кодекса РФ, которая имеет отношение к множественности лиц - кредиторов на одно и то же имущество (вещь).
Не соглашусь с выводами некоторых юристов которые утверждают, что статья 398 ГК РФ является той нормой, в силу которой более поздний по дате заключения договор инвестирования может быть признан недействительным в соответствии со статьей 168 ГК РФ, якобы как противоречащий закону. Дело в том, что в ст.398 ГК РФ не ставится вопрос о том, является ли договор действительным и какой именно. Но несмотря на это, к сожалению, статья 398 ГК РФ нередко на практике трактуется расширительно, поскольку иногда судьи в ней усматривают основание для ничтожности договора, в то время как она регулирует не более чем вопрос о том, какой из кредиторов обладает преимуществом перед другими. При банкротстве преимущество установлено законом о банкротстве в виде очередности и порядка удовлетворения такой очередности. Но внутри одной очереди, кредиторы все равны применительно п.3 ст.142 закона и таким образом, законодательно исключено применение ст.398 ГК РФ в данной ситуации, причем расчет при банкротстве производится с кредиторами только деньгами, что возможно следует Федеральным законодателем пересмотреть и предоставить дольщикам при определенных условиях получать заветные квартиры при процедурах банкротства. Повторюсь, но только при определенных условиях!
Важно понимать, что в теории права с учетом разъяснений высших судебных инстанций страны до 2008 года, иски о признании права собственности дольщиков или кого бы то ни было иного, на конкретные помещения (тем более в понятии «квартира») в недостроенном доме, который принадлежит застройщику уже находящемуся в процедуре банкротства (а иногда и ещё хуже – при нерасторгнутом договоре строительного подряда), а также требование о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте при договорах об участии в долевом строительстве зарегистрированных в ФРС с применением Закона № 214-ФЗ о долевом строительстве, еще недавно, не подлежали удовлетворению.
При этом, очень важным правовым аспектом является установление правильной юридической природы отношений сторон договора о долевом участии в строительстве (инвестиционном договоре):
- носят ли они только обязательственный характер (модель действующего Закона № 214-ФЗ о долевом строительстве), или же
- имеют вещно-правовой состав (как происходит в случае заключения договора "простого товарищества" или договора "об инвестиционной деятельности", по которому товарищи или инвесторы обладают правом общей долевой собственности на возведенный объект до его передачи в натуре по долям и оплаты).
В случае завершения строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию, удовлетворение иска о признании права собственности на отдельное помещение (как следствие выдела доли в общей собственности в натуре, либо понуждение в исполнении обязательства передать индивидуально-определенную вещь) может иметь место. В этом случае, если суд установит, что застройщик обязанный передать квартиру лишь уклоняется от такой передачи, то иск об обязании передать вещь (квартиру) и признании за дольщиком права собственности на таковую, может быть удовлетворен. Именно такая возможность предусмотрена в п.1 ст.126 Закона о банкротстве.
С точки зрения интересов дольщиков, конечно же, последний вариант с вещно-правовым содержанием, даже в случае незавершенного строительства, является более привлекательным, поскольку они имеют право на исключение имущества из конкурсной массы застройщика, т.к. норма п.3 ст.7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», действие которой распространяется и сегодня на договоры заключенные до введенного в действие Закона № 214-ФЗ о долевом строительстве, предусматривает долевую собственность «субъектов инвестиционного процесса» на незавершенные объекты инвестиционной деятельности. Данное обстоятельство неоднозначно трактуется практикующими юристами и судьями, поэтому вызывает ряд споров, но могу однозначно сказать сославшись на судебную практику (определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.02.2010г.), такое утверждение «имеет право на жизнь». Кстати, справедливости ради, вынужден упомянуть и то, что есть и противоположное мнение, что к договорам с дольщиками по строительству жилых помещений, якобы нельзя применять нормы законодательства об инвестировании. Несмотря на некоторую рациональность оснований для такого вывода, с отмеченным итоговым выводом я всё же не соглашусь.
Так, законодательно существует возможность признать «голое» право собственности на долю в объекте незавершенном строительством, как права оговоренного законодательством об инвестиционной деятельности, но опять же с поправкой, если объект незавершенного строительства не является предметом действующего договора строительного подряда. В противном случае, объекта спора у застройщика не существует, пока он находится во владении строительного подрядчика и не передан на законных основаниях заказчику (застройщику). Доля в «незавершенке» – может иметь смысл и правовое основание, но «незавершенка» должна быть к этому моменту или одновременно с заявленным требованием установлена как существующий, в правовом смысле, объект недвижимости (вещь). При этом, оговорка, что право на долю в незавершенке будет «голым» сделана осознанно, поскольку реализовать самостоятельно такое право в форме выделения доли в натуре, либо трансформировать в иное право (зарегистрировать в Росреестре), будет для дольщика невозможно, пока весь объект не будет достроен и введен надлежащим образом в эксплуатацию. Такое благополучное разрешение строительства при банкротстве застройщика и наличии «незавершенки» обремененной установленными судом «правами на доли», обречено на практическую несбыточность, поскольку такой объект при реализации конкурсной массы не будет являться привлекательным для потенциальных инвесторов (покупателей). Именно с такими "темными" пятнами этого варианта развития событий, сталкивается сегодняшняя реальность.
Но в качестве одного небезынтересного факта, не могу обойти вниманием, решения одного из районных судов Самарской области, которыми на основании «Договора займа» и «Предварительного договора об инвестировании» (конечно же без какой-либо регистрации в Регпалате), были признаны права собственности на конкретные квартиры (именно «квартиры»!) в незавершенном строительством доме, построенном на 95% (как явствует из решения). Благо, что застройщик не находится в процедурах банкротства и не сопротивляется таким «решениям» суда, но ставить в отправлении правосудия принцип «социальной целесообразности» выше принципа «законности и объективности», считаю незаконным и неконституционным, как бы мое мнение не противоречило «сегодняшним» интересам дольщиков, получившим в собственность квартиры по таким «решениям» районного суда. Почему только «сегодняшним» интересам, потому что такие судебные «решения» могут привести к более печальным правовым последствиям уже титульного «собственника» несуществующей квартиры, если вдруг дом не построится никогда, например в случае признания его «самовольной постройкой» (ст.222 ГК РФ), или же при значительном нарушении строительных норм, либо право на землю прекращено и не возобновлено. Судебная практика такому тоже имеется. Тогда, такие «собственники», пойдут демонстрацией уже к этому судье. Мне не удалось узнать правовую позицию Федеральной регистрационной службы России по данному вопросу, поскольку ни отзыва на иск, ни участия посредством представителя, данная служба в судебное заседание не предоставляла вовсе, что тоже кое-что значит. Как проводилась и проводилась ли вообще техническая инвентаризация таких «квартир» в недостроенном доме (для мотивировки решения суда), не известно.
В чем правовая проблема, спросит обычный читатель? Да в том, что применительно Главы 18 Гражданского кодекса РФ и статей 15 - 16 Жилищного кодекса РФ, «квартира» является одним из видов жилого помещения, понятие которого гласит так: «Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)». Теперь давайте представим, каким требованиям может отвечать недостроенный дом и является ли он вообще «жилым» и будет ли он таковым признан при вводе его в эксплуатацию. А без такой оценки на момент вынесения решения суда, ни одно помещение нельзя признать «жилым» в теории права! Да и частью объекта недвижимости (как чего-то целого) ни одно помещение нельзя в «незавершенке» признать, поскольку этого «чего-то целого» ещё нет, а есть только его недостроенная часть. Вот отсюда и теоретические возражения! Но на практике, и в моей адвокатской, зачастую бывает всё по-другому.
Но давайте вернемся в плоскость законного регулирования. Так если же рассмотреть внимательно правовую конструкцию права «дольщика» при действии закона № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве, наложив на ситуацию с банкротством застройщика, то такой дольщик должен рассматриваться «привилегированным» кредитором 3 очереди, поскольку его требования обеспечены залогом, применительно ст.13 Закона об участии в долевом строительстве, если его договор прошел регистрацию в Регистрирующем органе. В этом случае, шансы получить вложенные деньги у кредитора (дольщика) в процедуре банкротства значительно возрастают и право дольщика в максимальной степени защищено. Но, к сожалению, большинство ситуаций изобилуют так называемыми «серыми схемами» по обходу названного действующего закона об участии в долевом строительстве, в частности с применением договоров займа, предварительного договора об участии в долевом строительстве и т.п. Тем более, что в настоящее время число договоров «инвестирования» по старому законодательству (до 2005 года) должно было сойти до нуля, но ряд «недобросовестных» застройщиков и по сей день использует незаконную «схему» по обходу закона № 214-ФЗ о долевом строительстве (действует с 2005 года), и «задним числом» подписывает договоры, совершая тем самым правонарушения преследуемые по закону. Об этом только «дольщики» чаще всего не догадываются.
Рассмотрим, имеются ли какие-либо альтернативы процедуре банкротства застройщика на сегодняшний день.
Теоретически можно предпринять (такие шаги в практике по России всё чаще последнее время имеют место) попытку достраивания объекта (здания), включающего в себя помещения, на которые рассчитывают дольщики, однако для этого должно найтись лицо, готовое вложить соответствующие инвестиции и приобрести объект «с дольщиками», то есть вместе с самим объектом принять на себя обязательства застройщика по передаче им помещений после сдачи здания в эксплуатацию. Даже если предположить, что такое лицо найдется и оно будет экономически заинтересованно в подобном проекте, обязательно возникнет одна правовая проблема. Теоретически надо быть готовым к тому, что появится "несогласный дольщик", относящийся к новому инвестору (застройщику) с еще большим подозрением, чем к прежнему застройщику (банкроту), который откажется рассматривать приобретателя как своего должника. Примеры юридической практике известны.
Другой способ достраивания объекта может быть предпринят, если дольщики организуются в некоммерческое сообщество, которое будет готово за счет дополнительных взносов всех участников профинансировать окончание строительства. Однако в этом случае потребуется изъять недостроенное здание из конкурсной массы должника — застройщика и передать такому "сообществу", что в определенных случаях может оказаться проблематичным, а в условиях отношений «дольщик — застройщик» исключительно как обязательственно-правовых (Закон о долевом строительстве) – прямо скажем и не вполне законным по отношению к другим кредиторам банкрота (банкам, поставщикам и т.п.). Да и вариант такой достаточно сомнителен с точки зрения идеальности, поскольку, сегодня дольщик – член ТСЖ или жилищного кооператива, дал согласие на участие в достройке дома, а завтра оказался не в состоянии «потянуть» дополнительные расходы на достройку. И что тогда? Примеры такого "тупикового" развития событий уже имеются в реальности, о чем мне доподлинно известно, поскольку с множеством такого рода вопросов ко мне обращаются посредством Интернета и соответствующих конференций.
Таким образом, большинство цивилистов, включая специалистов Высшего Арбитражного Суда РФ, склоняется к выводу о том, что реальной альтернативы банкротству застройщика пока не существует.
Вместе с тем законодатель должен понимать, что постановка требований граждан-дольщиков в третью очередь удовлетворения вполне может повлечь за собой серьезные потери для них. Уже сейчас имеются случаи, когда граждане - дольщики, являясь кредиторами третьей очереди, фактически не получают денег. Отсюда и огромное стремление граждан, в обход процедур банкротства, получить ожидаемую заветную квартиру любыми способами и средствами. Даже, появляются мнения и требования на законодательном уровне запретить долевое строительство, что конечно же неисполнимо и не воспринимается мною всерьез, ввиду того, что как целый сегмент экономики и способ решения самого важного социального вопроса в стране – жилье, долевое строительство будет действовать и развиваться. При этом, очень актуален вывод о необходимости совершенствования законодательства указанной отрасли.
Напрашивается предложение, что законодательно требования дольщиков должны быть отнесены не к третьей, а к более привилегированной очереди (и даже более чем "залог"). Такие предложения высказываются уже давно. Данный вопрос носит политико-правовой характер и всецело может быть отдан на усмотрение федерального законодателя. Подобные примеры с выделением особой группы кредиторов в особую привилегированную очередь уже имеются — это граждане-вкладчики банков. Федеральный законодатель вполне может сказать, что среднестатистический дольщик заслуживает не меньшей защиты, чем вкладчик. А если вспомнить что вкладчики банков застрахованы государственным обязательным страхованием на возврат вкладов при неплатежеспособности банка, то было бы очень правильно перенести аналогию и на граждан-дольщиков. Однако и в этом случае, если не предпринять соответствующих мер, сохранится неравенство среди кредиторов с денежными и неденежными требованиями, отмеченное выше.
Но давайте вернемся из политико-социальной плоскости данного вопроса снова в правовую. Следует отдельно остановиться на вопросе, может ли по требованиям дольщиков исключаться на основании ст.132 Закона о банкротстве из конкурсной массы то имущество, для строительства которого они передавали денежные средства застройщику.
Как и было отмечено выше, при решении данного вопроса особое значение имеет единообразное правовое толкование условий договора, заключенного между дольщиком и застройщиком признанным банкротом. Думается, вещное право на строящийся объект может возникнуть у дольщика непосредственно в ходе строительства только в том случае, если соответствующий договор квалифицировать как договор о совместной деятельности (простого товарищества) или инвестиционной деятельности, в остальных случаях дольщику принадлежит лишь обязательственное право потребовать передачи ему квартиры.
Во всех иных случаях, собственность на объект должна принадлежать застройщику, это конструкция закона № 214-ФЗ, закрепляющая многие его положения, например то, что дольщику принадлежит право залога в отношении объекта строительства и земельного участка (п.1 ст.13 Закона о долевом строительстве), или то, что собственность у дольщика возникает только после исполнения застройщиком своих обязательств (обязательств по передаче объекта не ранее сдачи дома в эксплуатацию).
Таким образом, теоретически (!) по договорам основанным на Законе № 214-ФЗ о долевом строительстве, при наличии возбужденного дела о банкротстве, особенно на стадии конкурсного производства, дольщики не вправе требовать исполнения обязательств перед ними в натуре, а могут рассчитывать только на уплату им денег. Таким образом, все имущество, составляющее конкурсную массу должника, включая недостроенные объекты, подлежит продаже с публичных торгов. Законодательство допускает не включать в конкурсную массу должника только то имущество, которое не принадлежит ему на праве собственности, например, когда право собственности на данное имущество принадлежит его кредиторам. Если же кредиторам принадлежит право общей долевой собственности с должником, то принадлежащая доля кредитору подлежит определению и/или выделу и соответственно, таковая подлежит исключению из конкурсной массы должника. Но речь идет о доле, а не о конкретном имуществе, пока оно не выделено в натуре. Но и долю в таком случае теоретически выделить, крайне затруднительно, а в случае с не расторгнутым договором строительного подряда – и вовсе невозможно. Если кто-то практическим путем через суд получает такую "долю в незавершенке", то неминуемо приходит к ситуации дальнейшей неопределенности и в большинстве случаев невозможности что-либо далее сделать без кардинальных изменений правовой ситуации вокруг такого объекта, например достройки дома, объединения в ЖСК и т.п.
Необходимо учитывать также формальные юридические препятствия для того, чтобы исключать именно «квартиры» (как пишут нередко суды в своих актах) отдельных дольщиков (инвесторов) из конкурсной массы застройщика. Дело в том, что в теории права, как уже отмечалось выше, до момента сдачи дома в эксплуатацию соответствующие квартиры не существуют как объекты гражданских прав. Единственным (и единым) объектом недвижимости может признаваться только здание (условно "жилой" дом) как объект незавершенного строительства. Данный не завершенный строительством объект ни в теории права, ни в законодательстве не рассматривается как «совокупность незавершенных строительством квартир», о чем также указывал в своих статьях и А.В. Егоров (к.ю.н., магистр частного права, советник юстиции 1-го класса, заместитель начальника Управления анализа и обобщения судебной практики ВАС РФ). Данным правоведом также особое внимание уделено тому, что несмотря на необходимость разграничивать два вида исков — обязательственный (о понуждении к передаче какого-либо объекта из собственности ответчика в собственность истца) и вещный (о признании права собственности истца и отобрании вещи у ответчика), условия их удовлетворения практически одинаковы — наличие помещения как объекта гражданских прав в натуре у застройщика к моменту удовлетворения иска.
Вроде бы давно известные в гражданском праве устоявшиеся мнения подтвержденные правоприменительной практикой, при наложении на ситуацию с банкротством застройщика вызывают у практикующих юристов «перестраховочные» вопросы в надежде, что судебная практика поменяется «под натиском дольщиков» и социальным статусом их вопроса. И с 2008 года, такая практика меняется.
К числу таковых относится, прежде всего, вопрос о возможности выдела в натуре доли в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку признание права собственности на часть объекта недвижимости, незавершенного строительством, на будущий период невозможно, так как право собственности может быть признано лишь на индивидуально-определённую вещь. До ввода здания в эксплуатацию индивидуальные признаки отсутствуют. Теоретически возможна ситуация, при которой незавершенный строительством объект никогда не будет достроен и не будет введен в эксплуатацию (как я уже отмечал выше, в связи с грубым нарушением СНиПов при строительстве, недопустимыми отступлениями от проекта, которые вызывают сомнения в безопасности строения и т.п., даже не исключая возможность отнесения «незавершенки» к «самовольной постройке» с последующим сносом, применительно ст.222 ГК РФ).
Вопреки всему уже вышесказанному, на практике требования о выделении в собственность дольщиков квартир или иных помещений в недостроенном доме (незавершенном строительстве) удовлетворяются судами достаточно часто. Будет ли это справедливым в случае банкротства застройщика, не сложно спрогнозировать, но ответственность за таковое лежит исключительно на правоприменителе.
Подводя промежуточный итог сказанному, можно констатировать, что вопрос возникновения у дольщиков права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости в случае признания предприятия-застройщика банкротом, законодательно не определен и требует скорейшего решения. К такому же выводу пришел в своей статье и А.В. Егоров (к.ю.н., магистр частного права, советник юстиции 1-го класса, заместитель начальника Управления анализа и обобщения судебной практики ВАС РФ). Ещё в 2007 году в статье Егорова А.В. по итогам обобщения проблем судебно-арбитражной практики были обозначены серьезные предложения по совершенствованию действующего законодательства о несостоятельности. Данные проблемы актуальны и по сегодняшний день, о чем приходится с сожалением констатировать. В частности, было отмечено и рекомендовано следующее:
- необходимо создать механизм равного и пропорционального удовлетворения требований дольщиков. Это возможно лишь путем закрепления правила, согласно которому все требования, возникшие из принятых застройщиком обязательств по договорам долевого участия в строительстве (инвестирования), заключенным до возбуждения дела о банкротстве, могут быть заявлены лишь в рамках дела о банкротстве путем предъявления соответствующих денежных требований (расторжении договора и возврате внесенных денежных средств, взыскании убытков и применении мер ответственности). При этом следует специально указать, что требования о взыскании убытков, вызванных изменением рыночных цен на жилье, подлежат удовлетворению наравне с требованиями в части основного долга. Кроме того, целесообразно создать в законе процедуры приобретения третьим лицом недостроенных объектов с одновременным переходом к нему обязательств застройщика — должника перед дольщиками, реестр которых должен формироваться аналогично реестру денежных требований, по судебным актам арбитражного суда.
- законодательно должно быть установлено, что застройщик, осуществлявший привлечение денежных средств граждан и юридических лиц на основании договора о долевом участии в строительстве, обладает правом собственности на недостроенный объект, и соответствующий объект подлежит включению в конкурсную массу застройщика. Это позволит снизить число решений, принимаемых, в особенности, судами общей юрисдикции, об исключении отдельных квартир в недостроенном доме из конкурсной массы и передаче их в собственность отдельным дольщикам.
- законодательное регулирование, предусматривающее в настоящее время, что с введением процедуры наблюдения снимаются все аресты имущества должника (ст.63 Закона о банкротстве), должно быть напрямую дополнено правом арбитражного суда, рассматривающего дело о банкротстве, накладывать арест на незавершённые строительством объекты и земельные участки, во избежание их незаконного отчуждения руководством должника и увода из-под взыскания кредиторов (в случае бездействия временного управляющего).
- законодательно возможно следует предусмотреть особенности банкротства организаций-застройщиков, и изложить это отдельным разделом закона о банкротстве, как то например сделано при банкротстве сельскохозяйственных организаций, или предпринимателей.
- (на чем бы я хотел акцентировать внимание и профессиональных юристов и простых читателей от своего имени) следует «расшевелить» механизмы привлечения к уголовной ответственности по так называемым «банкротным» статьям Уголовного кодекса РФ, в особенности за преднамеренное банкротство, а также за неправомерные действия при банкротстве и в его предвидении, которые в настоящий момент абсолютно не работают и остаются декларативными.
В большинстве своем, такие изменения уже подготовлены и внесены на утверждение в Проекте Федерального закона № 334201-5 "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", который доработан и принят в первом чтении Государственной Думой Федерального Собрания РФ в июле-августе сего года. Отрадно заместить, что среди инициаторов такого законопроекта выступает и Депутат ГД от Самарской области Гальцова О.Д., больше известной как экс-руководитель Самарской областной регистрационной палаты, которая обсуждаемую проблему знает не понаслышке.
Результаты поправок в законодательство, оценку их эффективности и разумности, полагаю сможет дать каждый, кого касается эта тема, после их принятия и вступления в силу, и уж тем более, после того, как соответствующие поправки заработают и дольщики оценят их на себе. Главное, чтобы не получилось «как всегда», когда «хотели как лучше»!
Адвокат,
член Ассоциации юристов России,
Дмитрий Михайлович Натариус.
www.advokat-natarius.ru
2010г. ©
воскресенье, 17 октября 2010 г.
Односторонний отказ арбитражного управляющего при банкротстве
Односторонний отказ арбитражного управляющего от исполнения договора при банкротстве должника, предусмотренный статьей 102 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – закон о банкротстве), может быть использован и при банкротстве так называемого «застройщика».
Последнее время участились случаи, когда и без того «закошмаренные» дольщики, очевидно в порядке «глумления» над их страданиями, получают от арбитражных управляющих уведомления (заявления) о том, что такой арбитражный управляющий применительно статьи 102 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» настоящим заявляет отказ от дальнейшего исполнения договора с дольщиком.
Данные обстоятельства следует разобрать поподробнее!
Так, в силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Из анализа приведенной нормы в совокупности с нормами всей статьи 450 ГК РФ, это единственная возможность одностороннего прекращения обязательства, поскольку во всех иных случаях, расторжение происходит с обязательным участием другой стороны, либо посредством подписания соглашения о прекращении (п.1 ст.450 ГК РФ), либо через суд (п.2 ст.450 ГК РФ).
Так вот законодатель, используя заложенную норму в уже рассмотренную статью 450 ГК РФ, реализовал её применительно несостоятельного должника, т.е. в процедурах банкротства, посредством норм статьи 102 ФЗ «О несостоятельности (банкротства)».
При этом следует оговориться для обычного читателя (не юриста), что используя такое право, обязательство (договор) прекращается сразу, как только сторона по договору получило от заявителя (в нашем случае – от арбитражного управляющего) соответствующее уведомление (заявление) об одностороннем отказе от исполнения договора. То есть, проще говоря, тем самым, арбитражный управляющий заявил, что договора долевого участия (или иного другого) между Вами и должником-застройщиком больше не существует, со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями.
Для дольщика такие последствия означают ни что иное, как попрощаться с мыслью вселения в ожидаемую квартиру, а для застройщика это означает, что теперь дольщик будет за «должником-банкротом» бегать, чтобы заявить свои требования в рамках банкротства и возможно заявить ещё и убытки вызванные таким расторжением договора. Но что такое «получить деньги» с должника-застройщика при банкротстве, полагаю все догадываются.
Так, согласно вышеназванной статье 102 закона о банкротстве, внешний управляющий в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника. Отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах. В случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами по такому договору заявления внешнего управляющего об отказе от исполнения договора. Сторона по договору, в отношении которого заявлен отказ от исполнения, вправе потребовать от должника возмещения убытков, вызванных отказом от исполнения договора должника. Положения, предусмотренные настоящей статьей, не применяются в отношении договоров должника, заключенных в ходе наблюдения с согласия временного управляющего или в ходе финансового оздоровления, если такие договоры были заключены в соответствии с законом о банкротстве.
При этом, следует оговориться, что таким же правом на отказ от исполнения договора, обладает и конкурсный управляющий, применительно пункта 3 статьи 129 закона о банкротстве, но с дополнительной (относительно полномочий внешнего управляющего) оговоркой, что «конкурсный управляющий не вправе заявлять отказ от исполнения договоров должника при наличии обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника». Следует такую оговорку признать существенной, поскольку таким образом, конкурсный управляющий скован обязанностью доказать, что при таком «отказе» имеются все шансы восстановить платежеспособность, что для процедуры конкурсного производства обычного должника можно считать «из ряда вон выходящим» обстоятельством по «положительности эффекта» (такого в своей юридической практике не припомню).
Но вот для конкурсного производства «застройщика-банкрота», массовый отказ от исполнения всех договоров, формально может придать такому действию конкурсного управляющего иллюзии «возможности восстановления платежеспособности», поскольку внесенные несколько лет назад деньги дольщиков уже обесценились и сегодняшняя стоимость метра жилья может «окупить» такие «отказы», даже заложив 100% по номиналу договоров возврат средств дольщикам.
Да и то, эта иллюзия должна присутствовать, применительно п.3 ст.129 закона о банкротстве только на момент заявления конкурсным управляющим таких отказов применительно ст.102 закона о банкротстве, поскольку расторгнув договоры, потом их никто не восстановит в силе, даже если окажется, что это была лишь иллюзия возможного восстановления платежеспособности. А названную иллюзию создать на бумаге и обосновать достаточно несложно для профессионала.
Так вот, получается важным для защиты прав кредитора (в т.ч. дольщика), что арбитражный управляющий вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника, только в отношении сделок:
1 - не исполненных сторонами полностью или частично,
2 - если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.
Эти два условия должны присутствовать одновременно.
Рассмотрим их по-отдельности.
1. «…не исполненных сторонами полностью или частично…». Полагаю, большинство случаев применения такого условия просто очевидны и, не требуют отдельного рассмотрения. Но особый акцент я, пожалуй, сделаю относительно такой ситуации, когда дольщик обратился к застройщику с иском о признании права собственности либо на конкретный объект недвижимости, либо на долю в общей долевой собственности по инвестиционному проекту (контракту) и т.п.
То есть, я описываю ситуацию, при которой, сама по себе сделка трансформирована в устойчивое право собственности состоявшимся и вступившим в силу решением соответствующего суда. Такое решение суда, удовлетворяющее требование дольщика полностью оплатившего свой взнос (полностью исполнившего свои обязательства по договору), носит характер исполнения обязанности застройщиком, поскольку у застройщика по такому контракту, как правило, закреплена обязанность «передать в собственность дольщика объект недвижимости». Так вот решением суда эта обязанность по договору (контракту) исполняется и обоюдная цель сторон договора – достигается. При таком судебном решении, априори имеется ввиду, что дальнейшее изменение ситуации по такому договору не предполагается либо ввиду окончания строительства, либо его реальной невозможности (консервация строительства, отсутствие средств или банкротство, передача объекта на достройку иному лицу). Иное просто противоречило бы логике признания права собственности. Поэтому, договор исполнен полностью, даже если такое решение суда не зарегистрировано в регистрирующем органе (Росреестре) в плане регистрации дольщиком права собственности, вытекающего из решения суда. В рассматриваемой ситуации важно обстоятельство, свидетельствующее о полном исполнении договора обеими сторонами, вытекающее из самого решения. После регистрации решения в Росреестре, Дольщик получает лишь дополнительные и непреодолимые основания для исключения "своей собственности" (по решению) из конкурсной массы (имущества должника) при банкротстве застройщика.
Таким образом, обязательства по договору долевого участия (или иного инвестиционного контракта) прекращены в силу их надлежащего исполнения, применительно п.1 ст.408 ГК РФ, что делает невозможным прекращение договора по иным обстоятельствам (т.е. невозможность заявления отказа от дальнейшего исполнения договора, ввиду отсутствия неисполненного обязательства в таком договоре). По иному, просто отказываться не от чего!
Именно об этом и говорит условие п.1 рассматриваемой ситуации относительно ст.102 закона о банкротстве, и это должен осознавать и понимать каждый арбитражный управляющий, назначаемый на процедуры банкротства относительно застройщиков.
2. Второе условие, при котором арбитражный управляющий формально вправе заявить отказ, будет наличие доказательств, что такие сделки явно препятствуют восстановлению платежеспособности должника (что, как уже выше оговаривалось, с конкурсным производством оказывается практически несовместимо), либо «если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах». То, что взято здесь в кавычки, есть самое распространенное условие, при которых, истец полагает что такое условие присутствует, а ответчик всегда полагает (и искренне верит в это), что такое условие отсутствует напрочь.
Справедливости ради, следует заметить, что судебная практика по квалификации такого условия самая противоречивая и разнообразная. Следует оговориться, их квалификация будет напрямую зависеть от количества и весомости доказательств собранных и предоставленных суду доказательств обеими сторонами в рамках реализации принципа состязательности сторон.
Оба рассмотренных выше условия, заложенных в пункте 2 статьи 102 закона о банкротстве, играют свою определяющую роль, которой нельзя отдать предпочтение или умалить за неважностью.
Но для дольщиков, столкнувшихся с банкротством застройщика, первое рассмотренное условие, при наличии решения суда о признании прав собственности дольщика, может сыграть решающую роль в защите своего права и интересов при посягательстве на них со стороны арбитражного управляющего, решившего необдуманно использовать свое право, предоставленное законом о банкротстве. Такие действия арбитражного управляющего при банкротстве именно «застройщиков» я бы не стал квалифицировать как его «добросовестное заблуждение» (и мол, суд поправит, если что!), а скорее как «злоупотребление правом» на подачу иска, поскольку требования законодательства к квалификации и опыту арбитражного управляющего на сегодняшний день достаточно высоки. Такие «промахи» в действиях арбитражных управляющих следовало бы начать учитывать как «штрафные баллы», при наборе определенного количества которых, наступала бы автоматическая дисквалификация арбитражного управляющего, ну как минимум года на три.
Дмитрий Михайлович Натариус,
адвокат,
член Ассоциации юристов России,
член Палаты адвокатов Самарской области.
www.advokat-natarius.ru
2010 год ©
Последнее время участились случаи, когда и без того «закошмаренные» дольщики, очевидно в порядке «глумления» над их страданиями, получают от арбитражных управляющих уведомления (заявления) о том, что такой арбитражный управляющий применительно статьи 102 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» настоящим заявляет отказ от дальнейшего исполнения договора с дольщиком.
Данные обстоятельства следует разобрать поподробнее!
Так, в силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Из анализа приведенной нормы в совокупности с нормами всей статьи 450 ГК РФ, это единственная возможность одностороннего прекращения обязательства, поскольку во всех иных случаях, расторжение происходит с обязательным участием другой стороны, либо посредством подписания соглашения о прекращении (п.1 ст.450 ГК РФ), либо через суд (п.2 ст.450 ГК РФ).
Так вот законодатель, используя заложенную норму в уже рассмотренную статью 450 ГК РФ, реализовал её применительно несостоятельного должника, т.е. в процедурах банкротства, посредством норм статьи 102 ФЗ «О несостоятельности (банкротства)».
При этом следует оговориться для обычного читателя (не юриста), что используя такое право, обязательство (договор) прекращается сразу, как только сторона по договору получило от заявителя (в нашем случае – от арбитражного управляющего) соответствующее уведомление (заявление) об одностороннем отказе от исполнения договора. То есть, проще говоря, тем самым, арбитражный управляющий заявил, что договора долевого участия (или иного другого) между Вами и должником-застройщиком больше не существует, со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями.
Для дольщика такие последствия означают ни что иное, как попрощаться с мыслью вселения в ожидаемую квартиру, а для застройщика это означает, что теперь дольщик будет за «должником-банкротом» бегать, чтобы заявить свои требования в рамках банкротства и возможно заявить ещё и убытки вызванные таким расторжением договора. Но что такое «получить деньги» с должника-застройщика при банкротстве, полагаю все догадываются.
Так, согласно вышеназванной статье 102 закона о банкротстве, внешний управляющий в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника. Отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах. В случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами по такому договору заявления внешнего управляющего об отказе от исполнения договора. Сторона по договору, в отношении которого заявлен отказ от исполнения, вправе потребовать от должника возмещения убытков, вызванных отказом от исполнения договора должника. Положения, предусмотренные настоящей статьей, не применяются в отношении договоров должника, заключенных в ходе наблюдения с согласия временного управляющего или в ходе финансового оздоровления, если такие договоры были заключены в соответствии с законом о банкротстве.
При этом, следует оговориться, что таким же правом на отказ от исполнения договора, обладает и конкурсный управляющий, применительно пункта 3 статьи 129 закона о банкротстве, но с дополнительной (относительно полномочий внешнего управляющего) оговоркой, что «конкурсный управляющий не вправе заявлять отказ от исполнения договоров должника при наличии обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника». Следует такую оговорку признать существенной, поскольку таким образом, конкурсный управляющий скован обязанностью доказать, что при таком «отказе» имеются все шансы восстановить платежеспособность, что для процедуры конкурсного производства обычного должника можно считать «из ряда вон выходящим» обстоятельством по «положительности эффекта» (такого в своей юридической практике не припомню).
Но вот для конкурсного производства «застройщика-банкрота», массовый отказ от исполнения всех договоров, формально может придать такому действию конкурсного управляющего иллюзии «возможности восстановления платежеспособности», поскольку внесенные несколько лет назад деньги дольщиков уже обесценились и сегодняшняя стоимость метра жилья может «окупить» такие «отказы», даже заложив 100% по номиналу договоров возврат средств дольщикам.
Да и то, эта иллюзия должна присутствовать, применительно п.3 ст.129 закона о банкротстве только на момент заявления конкурсным управляющим таких отказов применительно ст.102 закона о банкротстве, поскольку расторгнув договоры, потом их никто не восстановит в силе, даже если окажется, что это была лишь иллюзия возможного восстановления платежеспособности. А названную иллюзию создать на бумаге и обосновать достаточно несложно для профессионала.
Так вот, получается важным для защиты прав кредитора (в т.ч. дольщика), что арбитражный управляющий вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника, только в отношении сделок:
1 - не исполненных сторонами полностью или частично,
2 - если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.
Эти два условия должны присутствовать одновременно.
Рассмотрим их по-отдельности.
1. «…не исполненных сторонами полностью или частично…». Полагаю, большинство случаев применения такого условия просто очевидны и, не требуют отдельного рассмотрения. Но особый акцент я, пожалуй, сделаю относительно такой ситуации, когда дольщик обратился к застройщику с иском о признании права собственности либо на конкретный объект недвижимости, либо на долю в общей долевой собственности по инвестиционному проекту (контракту) и т.п.
То есть, я описываю ситуацию, при которой, сама по себе сделка трансформирована в устойчивое право собственности состоявшимся и вступившим в силу решением соответствующего суда. Такое решение суда, удовлетворяющее требование дольщика полностью оплатившего свой взнос (полностью исполнившего свои обязательства по договору), носит характер исполнения обязанности застройщиком, поскольку у застройщика по такому контракту, как правило, закреплена обязанность «передать в собственность дольщика объект недвижимости». Так вот решением суда эта обязанность по договору (контракту) исполняется и обоюдная цель сторон договора – достигается. При таком судебном решении, априори имеется ввиду, что дальнейшее изменение ситуации по такому договору не предполагается либо ввиду окончания строительства, либо его реальной невозможности (консервация строительства, отсутствие средств или банкротство, передача объекта на достройку иному лицу). Иное просто противоречило бы логике признания права собственности. Поэтому, договор исполнен полностью, даже если такое решение суда не зарегистрировано в регистрирующем органе (Росреестре) в плане регистрации дольщиком права собственности, вытекающего из решения суда. В рассматриваемой ситуации важно обстоятельство, свидетельствующее о полном исполнении договора обеими сторонами, вытекающее из самого решения. После регистрации решения в Росреестре, Дольщик получает лишь дополнительные и непреодолимые основания для исключения "своей собственности" (по решению) из конкурсной массы (имущества должника) при банкротстве застройщика.
Таким образом, обязательства по договору долевого участия (или иного инвестиционного контракта) прекращены в силу их надлежащего исполнения, применительно п.1 ст.408 ГК РФ, что делает невозможным прекращение договора по иным обстоятельствам (т.е. невозможность заявления отказа от дальнейшего исполнения договора, ввиду отсутствия неисполненного обязательства в таком договоре). По иному, просто отказываться не от чего!
Именно об этом и говорит условие п.1 рассматриваемой ситуации относительно ст.102 закона о банкротстве, и это должен осознавать и понимать каждый арбитражный управляющий, назначаемый на процедуры банкротства относительно застройщиков.
2. Второе условие, при котором арбитражный управляющий формально вправе заявить отказ, будет наличие доказательств, что такие сделки явно препятствуют восстановлению платежеспособности должника (что, как уже выше оговаривалось, с конкурсным производством оказывается практически несовместимо), либо «если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах». То, что взято здесь в кавычки, есть самое распространенное условие, при которых, истец полагает что такое условие присутствует, а ответчик всегда полагает (и искренне верит в это), что такое условие отсутствует напрочь.
Справедливости ради, следует заметить, что судебная практика по квалификации такого условия самая противоречивая и разнообразная. Следует оговориться, их квалификация будет напрямую зависеть от количества и весомости доказательств собранных и предоставленных суду доказательств обеими сторонами в рамках реализации принципа состязательности сторон.
Оба рассмотренных выше условия, заложенных в пункте 2 статьи 102 закона о банкротстве, играют свою определяющую роль, которой нельзя отдать предпочтение или умалить за неважностью.
Но для дольщиков, столкнувшихся с банкротством застройщика, первое рассмотренное условие, при наличии решения суда о признании прав собственности дольщика, может сыграть решающую роль в защите своего права и интересов при посягательстве на них со стороны арбитражного управляющего, решившего необдуманно использовать свое право, предоставленное законом о банкротстве. Такие действия арбитражного управляющего при банкротстве именно «застройщиков» я бы не стал квалифицировать как его «добросовестное заблуждение» (и мол, суд поправит, если что!), а скорее как «злоупотребление правом» на подачу иска, поскольку требования законодательства к квалификации и опыту арбитражного управляющего на сегодняшний день достаточно высоки. Такие «промахи» в действиях арбитражных управляющих следовало бы начать учитывать как «штрафные баллы», при наборе определенного количества которых, наступала бы автоматическая дисквалификация арбитражного управляющего, ну как минимум года на три.
Дмитрий Михайлович Натариус,
адвокат,
член Ассоциации юристов России,
член Палаты адвокатов Самарской области.
www.advokat-natarius.ru
2010 год ©
вторник, 28 сентября 2010 г.
четверг, 9 сентября 2010 г.
«Банкротство» как способ защиты нарушенного права. (статья)
Написать настоящую статью меня подтолкнуло одно наблюдение, согласно которому, в последнее время участились случаи всё большего обращения, как бизнеса, так и обычных граждан с заявлениями о признании кого-либо несостоятельным (банкротом).
Все бы ничего, только абстрагированное наблюдение за статистикой не даст того вывода к которому я прихожу, что такие заявления о банкротстве подаются не с целью действительно применить механизмы, заложенные законодателем в закон о банкротстве, а исключительно противные этому! И это факт, с которым вряд ли кто сегодня поспорит.
Прежде всего, следует оговориться, что закон о банкротстве предусматривает своим постулатом, что должник не способный удовлетворить все требования всех кредиторов в полном объеме, обязан сделать это пропорционально своим возможностям и обязательно всем кредиторам сразу (одновременно). Иное просто не допустимо.
Именно на это нацелены и меры (последствия) введения наблюдения, процедур финансового оздоровления или внешнего управления, и тем более процедуры конкурсного производства. О мировом соглашении и говорить не стоит – такая возможность решения проблем в деле о банкротстве самая финансово-демократичная и преимущественная в законе о банкротстве.
Однако, вопреки вышеуказанному закону, представители бизнеса, не говоря уже об обычных гражданах не в полной мере осознающих правовые реалии и последствия банкротства, всё чаще используют отдельные механизмы процедур банкротства исключительно в корыстных и исключительно в своих целях. Если первое, как-то может увязываться с всё более «коммерциализированной» жизнью в России, уверенно вставшей на пути «развитого капитализма», то вот второе, явно не соответствует ни цели ни морали, как закона о банкротстве, так и нравственности в обществе.
Полагаю все понимают первобытнообщинную подоплеку утверждению «кто первый – тот и прав». Вот этой «первобытностью» зачастую руководствуются многие кредиторы-заявители, сегодня спешащие к процедуре банкротства, чтобы получить первым (и наверное единственным, как думают такие заявители) свои деньги и т.п. Как правило, кредиторы осознают, что пытаясь опередить своих «конкурентов» - таких же кредиторов, как и он сам, они рассчитывают и подталкивают должника на преимущественное погашение долга именно перед ними, даже ценой дальнейшей невозможности удовлетворения в какой бы то ни было степени долгов перед другими, а не редко и ценой остановки бизнеса должника вцелом.
Считаю недооцененной арбитражным судом в деле о банкротстве норм статьи 10 Гражданского кодекса РФ, позволяющих признавать действия заявителя «злоупотреблением правом» на обращение в суд с требованием о признании должника банкротом, поскольку крайне часто заявитель в судебном заседании заявляет напрямую свои истинные желания ничуть не понимая что указывает на свою правовую и процессуальную «недобросовестность», поскольку осознанно прикрывает фактическое желание получить преимущественное удовлетворение своих требований, формально заявляемым требованием о признании должника несостоятельным, совсем не желая достижения целей и применения механизмов, заложенных в законе о банкротстве. Полагаю разумным, если арбитражным судам начать активнее использовать нормы ст.10 ГК РФ в совокупности с п.3 ст.48 и абз.5 п.1 ст.57 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» применительно п.1 ч.1 ст.150 АПК РФ в целях прекращения производства по делу о банкротстве при выявлении несоответствия истинных причин обращения заявителя заявленным требованиям «признать должника банкротом».
Но справедливости ради следует отдать должное правильному и «целевому» применению процедур банкротства застройщиков участниками долевого строительства, которые обоснованно идут в арбитражные суды с заявлением о банкротстве застройщика исключительно чтобы защитить свои права, и кстати говоря, правильно и законно защитить в большинстве случаев. Ведь речь идет о неисполняющих обязательства застройщиках, нередко бросающих своё строительство и погрязших в судебных спорах с подрядчиками и поставщиками. Ведь если не заявить о банкротстве такого должника-застройщика, его строительство не известно чем может закончиться, если не сказать большее, как правило ничем хорошим для дольщиков, и тем более если учесть, что против самих же дольщиков играет обстоятельство разделения таковых на две категории по правовым основаниям имеющихся прав к застройщику (одни – требуют деньги и как правило включить «недострой» в конкурсную массу, другие требуют от застройщика квартиры, и естественно исключить «незавершенку» из конкурсной массы застройщика-банкрота). Такое разделение «в самом себе, разрушит всё царство и царство то не устоит», как глубоко подмечено в Библии.
Но не следует наивно заблуждаться, что банкротство есть нечто, чего сегодня боится застройщик или бизнес, обремененный долгами по кредитам и налогам. Ничего подобного. В большинстве своём, либо руководство предприятия-банкрота (или его собственник) завуалировано подают заявление от «своего» или подставного кредитора (провоцируя его подать) на собственное банкротство, тем самым экономя и силы и средства на финансирование процедур банкротства, уходя от обязательной проверки на наличие признаков преднамеренного или фиктивного банкротства (тем более что налоговые органы в таких случаях инициируют прокурорские проверки должников заявивших о собственном банкротстве), и далее решая уже свои «насущные» проблемы ради которых это и затевается.
Если такое «затевается» в обычном бизнесе с целью, как правило, отмыть ликвидное имущество от долгов (кредиты и налоги, да избавиться от «надоедливых кредиторов»), то в ситуации с застройщиком, более шокирующая в своей дерзости и изощренности. Применяя такие процедуры, недобросовестные застройщики пытаются вовсе снять с себя обязанности по достройке дома и передаче квартир гражданам-дольщикам. Путем введения банкротства, застройщик шантажирует дольщиков тем, что, либо они совсем ничего не получат если будут упираться и конфликтовать, либо дольщикам указывают на необходимость организации ТСЖ, жилищного кооператива и т.п. и принять на достройку «незавершенку» и за свой счет достроить и вселяться. И ведь получается, надо отметить! Нет, не достроить дом, а «построить» дольщиков и «вручить» им незавершенку, которые потом не знают что с ней делать и как собрать со всех остальных дольщиков необходимые средства для достройки, прокладки коммуникаций, ввода в эксплуатацию, исправление проектной документации, исправления недоделок в строительстве… и т.п., не говоря уже о предположительной вероятности, что такой дом может вообще никогда не быть введен в эксплуатацию по различным правовым основаниям и будет подлежать сносу, применительно ст.222 Гражданского кодекса РФ, о чем я подробно упоминал в своей статье «Банкротство застройщика. Долевое строительство. Право и реалии.» на своём сайте адвоката.
Так всё же, благо есть использование закона о банкротстве сегодня или злоупотребление? Рассмотрим ситуации в деталях.
Если кредитор, чьи требования к юридическому лицу составляют не менее 100 тысяч рублей и не исполнены более 3 месяцев, действительно видит, что должник не способен удовлетворить требования всех своих кредиторов в полном объеме, то конечно, использование механизмов закона о банкротстве обоснованно. Смело готовьтесь к этому шагу и делайте его. Это и на благо самому кредитору и всем остальным кредиторам и, даже экономике в стране вцелом.
Но в данной ситуации, кредитор должен понимать, что пути назад, как правило, может не оказаться и процедуры банкротства могут для него стать серьезным обременением, если некорректно открыть этот «ящик Пандоры».
Что я имею ввиду. Да прежде всего то, чего кредиторы, как я заметил, не ожидают в отношении себя «сюрпризов» от банкротства должника, и не ожидали этого от нашего родного законодателя. Это то, что если при процедурах банкротства не хватит денег (средств и имущества) должника для погашения судебных издержек по этому делу о банкротстве, то такие издержки лягут непосильной ношей на заявителя – кредитора обратившегося первым с заявлением о банкротстве должника (п.3 ст.59 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).
Как показывает судебная практика, эти расходы могут достигать до нескольких миллионов рублей в среднем. А при затяжных и особо сложных банкротских процедурах, и вовсе десяток миллионов. И арбитражные суды возлагают их на указанных заявителей, чего те естественно при подаче заявления, как показывает практика, не могли предположить. Такая практика не обошла негативными последствиями и заявления от налоговых органов. Несложно найти судебные акты за 2009 год, которыми с налоговых органов были взысканы миллионные суммы на покрытие судебных расходов процедур банкротства, уплату вознаграждения арбитражным управляющим и лицам привлекаемым таким управляющим для выполнения возложенных законом функций.
Другим немаловажным негативным моментом для кредитора при обоснованном и справедливом его обращении в арбитражный суд с требованием о признании должника банкротом, можно назвать отсутствие стратегии (планов) дальнейших действий или видения перспективной ситуации. Не следует забывать, что закон о банкротстве предусматривает возможность выбора кредиторами процедур банкротства, в зависимости от экономического состояния должника (п.3 ст.70) и в зависимости от того что решат кредиторы (ст.73). А заявитель и не думал, что ему делать с этим «злощастным» банкротством.
Третьим моментом «неподготовленности» кредитора-заявителя, я бы назвал его непонимание важности прямых и тесных контактов с будущим арбитражным управляющим, кандидатуру которого такой кредитор вправе заявить сразу в своем заявлении о признании должника банкротом (п.2 ст.39). Именно в данной ситуации, в большинстве случаев, такая кандидатура и назначается арбитражным судом в качестве временного управляющего. Именно от временного управляющего зависит, будет ли качественным финансовый анализ финансового состояния предприятия-должника (ст.70), возможно ли сразу выявить признаки преднамеренного или фиктивного банкротства (п.1 ст.20.3.), и многое другое, отчего зависит в некоторых случаях и дальнейшая процедура и следовательно, будет ли удовлетворено требование кредитора, в том числе и заявителя. Как правило, если банкротство заявляется неуправляемо, т.е. без понимания всего вышеизложенного со стороны кредитора-заявителя, то «инициативу» в деле «перехватывает» сам должник (его руководитель и/или собственник) и тогда, между кредиторами и должником (и поставленного им арбитражного управляющим) неминуема «война» не приводящая ни к чему хорошему или результативному, ради чего закон о банкротстве принимался бы.
Самым оправданным способом защиты своего права с применением закона о банкротстве, я бы назвал ситуацию при банкротстве застройщика. Отсутствии должного законодательного регулирования долевого строительства наложенного на неплатежеспособность застройщика ввиду экономического кризиса, приводит к правовой неопределенности, как для дольщиков, так для застройщиков и для многих представителей судейского корпуса. О таких правовых реалиях я подробно останавливался в своей статье «Банкротство застройщика. Долевое строительство. Право и реалии.» на своём сайте адвоката. Порой, в данной ситуации, либо ничто вообще не двигается с «мертвой точки», когда переплетаются в одном деле и «вывод незавершенки» для ее достраивания группе дольщиков объединившихся в ТСЖ, и когда другие уже «бывшие» дольщики заявили в банкротстве свои «денежные» требования расторгнув договоры долевого участия и требуют включить «незавершенку» в конкурсную массу, либо ситуации явно «перекошены» в какую-либо одну сторону, абсолютно очевидно нарушающе принцип «золотой середины» или предусмотренного законом о банкротстве принципа «пропорциональности».
Но почему меня зачастую «перетягивает» на банкротство застройщика, только потому, что за проблемами и социальными последствиями такой темы банкротства, с учетом реального страдания граждан-дольщиков, основания и проблемы всех других банкротств, просто меркнут.
Но давайте вернемся к непосредственному обсуждению темы настоящей статьи.
В качестве злоупотребления правом на подачу заявления о признании должника банкротом можно отнести пожалуй стяжательское обращение в арбитражный суд исключительно с целью напугать должника (его руководителя и/или собственника бизнеса) и принудить выплатить деньги и погасить долг, не вникая в вопрос, на самом ли деле должник находится в состоянии устойчивой неплатежеспособности, или же это временный характер отсутствия оборотных средств. Таковое, например, было оценено судом и применено в Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 января 2003г. № П-2327, чему следует отдать должное. К сожалению, такая практика почти совсем забыта арбитражным судом.
В российском действующем законодательстве о банкротстве, в отношении обычных юридических лиц всё достаточно скоренько и живенько! Не успели получить решение суда, оно вступило в силу, а там 3 месяца пролетят быстро, тем более если чуть подготовиться к «серьезному нападению», чтобы эффект от такового был самым максимальным, чем пользуются «рейдеры» при захвате чужого бизнеса через банкротство.
Да, в нашу Российскую бытность, со нашим менталитетом и подходом «не пнешь, не полетит», такое использование правовых механизмов закона о банкротстве бывает иногда и оправданным. Может кто-то и назовет обоснованным использование механизмов банкротства по любому поводу, но только не цивилисты, дорожащие правилом верховенства закона над бизнесом, а не бизнеса над законом.
В качестве «другой стороны одной медали» следует развить мысль о том, что очень часто банкротство возбуждается по заявлению неподготовленного кредитора и не имеющего конкретного плана (стратегии) действий и обдуманной последовательности применения процедур в отношении должника. Иногда даже и не понимающим, что такое банкротство и о чем вообще речь. Именно тогда, как мы уже отмечали, инициативу перехватывает должник и уже эффект от банкротства становится, прямо скажем, обескураживающий.
Следует представить себе, команды должника добивались такого результата, когда из недавно действующего и преуспевающего предприятия, на почти законных основаниях в процедурах банкротства выводили имущество за «копейки», которые даже и не доходили до кредиторов, поскольку все уходили на погашение вознаграждения арбитражного управляющего, оплате нанятых им недешевых специалистов и т.п. (ст.20.7. в действующей редакции). Причем, ради справедливости следует отметить, что когда дело о банкротстве возбуждается при наличии большой суммы активов в балансе должника, то арбитражный управляющий получает помимо гарантированного размера вознаграждения (примерно 30т.р. в месяц), ещё и процент от балансовой стоимости указанных на бумаге активов (ст.20.6.). В моей адвокатской практике временные управляющие, которые по закону-то не особо важную роль играют как управленцы, получали дополнительное вознаграждение (проценты) на суммы от нескольких сотен тысяч до нескольких миллионов рублей. И это за 3-6 месяцев их якобы «изнуренной работы», при которой выяснялось, он успевал вести другие банкротства (штук 10 параллельно), съездить в отпуск (что для предпринимателя звучит очень странно, если не сказать «незаконно», поскольку отпусков у этой категории «самозянятости» не существует в природе). При этом, такой временный управляющий постарался провести анализ финансового состояния должника за 150 тысяч рублей, в то время как средние цены на такой экспертный анализ по региону составлял лишь 30 тысяч рублей. В общем, уходить прибрав всё что можно, очевидно решил «тот» временный управляющий. А ведь это всё за счет и в ущерб кредиторам, как минимум, которые этих немалых денег и не дополучат. Считаю, что законодатель чрезмерно «доверился» деятельности арбитражных управляющих и без скорпулёзного регулирования норм по такому «дополнительному» вознаграждению (ст.20.6.) и иных немалых расходов, без оглядки закрепил это всё в поправках в закон о банкротстве, действующий с 2009 года в новой редакции. При этом, нивелирование ситуации с обозначенным в настоящем абзаце вопросом, даже посредством актуальных (пункт 16) Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.09. № 60 и Постановления Пленума ВАС РФ от 17.12.09. № 91 не достигается в полной мере, поскольку проценты как дополнительное вознаграждение арбитражному управляющему и иные расходы по процедуре, могут быть уменьшены судом лишь если доказать, что размер активов в балансе (на бумаге) завышен по сравнению с действительной их стоимостью. Суд также вправе рассмотреть вопрос об уменьшении уплачиваемого вознаграждения только в рамках процедуры «отстранения арбитражного управляющего от исполнения обязанностей» ввиду ненадлежащего исполнения таковых. Возникает вопрос, а если арбитражный управляющий не столь качественно исполнял свои обязанности, но кредиторы либо не успели поставить вопрос о его отстранении либо по иным причинам этот вопрос процессуально не поднимался, то кредиторы лишены возможности возражать против «обогащения» такого арбитражного управляющего за их счет. Но есть и иная практическая дилемма, если представить ситуацию с временным управляющим, который сразу по окончании процедуры наблюдения заявил требование о взыскании за счет имущества должника его вознаграждения (включая проценты). Кредиторы и конкурсный управляющий, видя, что реально конкурсная масса будет значительно меньше чем указано в балансе должника и использовано в расчете процентов, но доказать это в суде не смогут, поскольку надлежащая оценка «действительной стоимости активов» должника займет возможно не один месяц. Так что возможность оговоренная в п.16 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.09. № 60, останется лишь декларативной, либо возможной к её реализации лишь путем последующего истребования «излишне уплаченных» процентов временному управляющему, по требованию лица участвующего в деле о банкротстве, применительно ст.60 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» по аналогии изложенной в п.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.12.09. № 91 «О порядке погашения расходов по делу о банкротстве». Но последующая практика моего предположения покажет, будет ли это работать.
Так вот в таких случаях, кредиторам реально обеспечивавшим развитие бизнеса должника до его банкротства (поставщики, подрядчики и т.п.), как правило деньги вообще никогда не доходят. Конкурсная масса в виде выручки от её реализации, чаще всего, делится между крупными банками, которые выдавая кредиты под залог всего имущества такого предприятия, и забирают 80% от выручки такого заложенного имущества (п.2 ст.138) в конкурсном производстве, а остальные 20% идут на погашение задолженности 1 и 2 очереди и удовлетворение требований по вознаграждениям арбитражных управляющих и их «команд».
Остальная третья очередь – так называемые «неудачники», которые не получают ничего.
Не могу обойти стороной и то обстоятельство, что даже кредиторы по текущим платежам в данной ситуации по сегодняшнему законодательству, могут остаться без какого-либо удовлетворения их требований, поскольку их требования погашаются из конкурсной массы (п.1 ст.134), а средства от реализации заложенного имущества, как показывает практика, туда не попадают (их «съедает» банк-кредитор по залоговым требованиям и арбитражный управляющий с огромными вознаграждением и расходами на осуществление процедур банкротства, ну и в лучшем случае 1 и 2 очередь). Стоит отметить и некоторую «коллизию» норм пп.1-2 ст.134 и норм п.2.1. ст.138 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», поскольку законодатель решил особо выделить и подчеркнуть момент включения денежных средств от реализации заложенного имущества в конкурсную массу. Таким образом налицо несвойственное дублирование гарантий получения арбитражным управляющим причитающегося вознаграждения и расходов на процедуры (судебные расходы), как до включения средств в конкурсную массу (пп.1-2 ст.138), так и после ее включения уже в категории «текущих платежей» (п.2.1. ст.138 и пп.1-2 ст.134). Такое положение дел справедливым прямо-таки не назовешь, поскольку создается ощущение что сделано всё, чтобы активы банкрота были поделены до кредиторов 3 очереди, и по нескольку раз.
При этом, как показывает практика, находясь в иллюзии получения денег от банкрота, кредитор третьей очереди теряет своё драгоценное время на процедурах банкротства в ожидании «заветного» долга, нежели если продолжит сотрудничество и получит погашение долга посредством продолжения бизнеса с должником. Были и такие случаи, которые лишний раз подчеркивали, что лучше не торопиться с банкротством. Но это единичные случаи и я понимаю возможный на этот счет сарказм «наученного горьким опытом» читателя.
Так спрашивается, возбуждал ли бы кредитор дело о банкротстве, если бы знал, что ничего не получит при банкротстве должника, хотя и не платящего со ссылкой на кризис, но всё же державшегося на плаву экономики и обещавшего позднее заплатить всё сполна? Думается, с учетом всего вышесказанного, нет.
Так не следует ли, до того как обратиться в арбитражный суд с заявлением о банкротстве того или иного должника банкротом, взвесить все «за» и «против», оценить свои силы и финансовые возможности, проконсультироваться со специалистами в этой отрасли права?
Полагаю, после обсуждения этой темы, ответ будет только «ДА».
Но очень часто, неправильное или так скажем «нецелевое» использование механизмов законодательства о банкротстве, основано на неверном понимании (толковании) норм соответствующего права самими юристами, либо если таковые понимают, то в погоне за гонораром, подогревают в «клиенте» стремление к судебным тяжбам, тем более к длительному по временному измерению, банкротству должника, умалчивая о вышеизложенном негативе, возможном для кредитора-заявителя. Почему мной такой акцент расставлен относительно коллег юристов, да потому, что представитель в судебном процессе лишь защитник интересов доверителя, реализующий его права в целях охранения и восстановления нарушенного права. Но особо важно понимать, что такое «право» должно быть не иллюзорным а реальным и нарушение права должно быть в действительности а не выдуманным или гипотетическим, поскольку без этой компоненты обстоятельств нет основания иска (заявления) и любое обращение в суд должно рассматриваться как злоупотребление правом. Относительно обычных же граждан, квалификация их действий при таком подходе некоторыми цивилистами названа более мягко - как «добросовестное заблуждение», другими напротив – «незнание закона», что к добросовестному заблуждению никакого отношения не имеет кроме схожести внешних признаков.
В завершение обсуждения темы, и желая «подсластить» картину правовых реалий с банкротством, считаю необходимым отметить, что в закон о банкротстве подготовлены и активно обсуждаются поправки (дополнения), касающихся банкротства застройщиков. Данный шаг Федерального законодателя сделан к наведению порядка в сложившейся на сегодняшний день, прямо скажем, бесправной ситуации с такими банкротствами, что не может не радовать. Может быть в этой сфере потребительского строительства и экономики как пласта взаимоотношений «государство-застройщик-дольщик», государство всё же наведёт порядок.
Не хочу оставить без внимания тот факт, что государство всё же пытается сделать механизмы заложенные в процедурах банкротства более прозрачными, даже тем, что приняты поправки в закон обязывающие к применению «электронных торгов» (абз.2 п.7 ст.110, п.3 ст.111) через которые предполагается реализация конкурсной массы (п.3 ст.139). Без этих электронных торгов, такая реализация была, мягко говоря, не очень справедливая. Только вот доказать и оспорить это было практически невозможно, что явно нарушало права кредиторов должника. Но как и «ложка дегтя в бочку с медом», отмечаю, что применение этих поправок отложено на более поздний срок, который, как показывает история, имеет свойство отодвигаться.
Я убежден, что полноценная эффективность закона о банкротстве и заложенных в нем механизмов не будет достигнута, если не «оживить» механизмы привлечения к уголовной ответственности по так называемым «банкротным» статьям 195-197 Уголовного кодекса РФ, в особенности за преднамеренное банкротство, а также за неправомерные действия при банкротстве и в его предвидении, которые в настоящий момент абсолютно не работают и остаются декларативными.
При этом следует отметить, что и правоприменитель вкладывает свою очень важную позитивную лепту в наведении порядка в банкротствах и привития уважения к судебной власти, особенно если учесть, что такие решения складываются на региональном уровне и впоследствии не отменяются свыше. Так, по итогам 2009 года, уже не единичны судебные решения, возлагающие лично на бывших директоров непогашенные долги предприятия-банкрота в качестве субсидиарной ответственности, даже порядка нескольких десятков миллионов рублей. Поверьте, это очень большой шаг нашей системы отправления правосудия в плоскость эффективного правоприменения и защиты прав и интересов кредиторов при банкротстве юридических лиц.
Данный аспект я бы отнес к аргументам в защиту эффективности и целесообразности применения процедур банкротства в целях погашения просроченного долга.
Результаты любых изменений законодательства, практики правоприменения, сказываются на общественных отношениях, настроениях в обществе и бизнесе, поэтому оценку их эффективности и разумности, полагаю сможет дать каждый, кого касается эта тема, после их принятия и вступления в силу, и уж тем более, после того, как соответствующие поправки заработают и граждане оценят их на себе. Главное, чтобы не получилось «как всегда», когда «хотели как лучше»!
Адвокат,
член Ассоциации юристов России,
Дмитрий Михайлович Натариус.
член Ассоциации юристов России,
Дмитрий Михайлович Натариус.
© сентябрь 2010г.
Подписаться на:
Сообщения (Atom)